2013년 주택시장은 전저후고다

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 전문가들의 예측대로 과연 국내 주택시장이 전반기에 바닥을 다지고, 후반기에 회복을 시작한다는 전저후고(前低後高)가 될 것인가?를 들여다보겠습니다.

먼저 대표적인 경기 비관론자인 해리 덴트의 글을 인용하겠습니다.

“한국 증시는 2013년부터 2015년 사이에 50퍼센트 가량 폭락하며 코스피지수가 1000포인트선 아래로 내려갈 것이다. 한국의 주택 가격 역시 50퍼센트 가량 하락 조정의 여지가 있다.” 그가 쓴 책 ‘2013-2014 세계경제의 미래’(원제 The Great Crash Ahead)에서 내놓은 전망입니다.

어디까지나 예측에 불과할 뿐이니 현재로선 틀렸다, 맞았다 할 수 없습니다. 다만 시장 비관주의자의 예측이라고 생각하면 될 것입니다. 따라서 비관주의자라면 덴트의 예측을 참고하시면 되겠습니다.

부동산 가치투자자, 현실적 낙관주의자 입장에서 2013년 국내 주택시장은 어떨까요?

저도올 상반기에 바닥을 다지고(보합세) 하반기엔 회복세로 돌아설 것으로 예측해봅니다. 앞에서 말한 전저후고 주택시장이 될 것으로 기대합니다.

주택시장 회복의 관건은 규제완화 속도와 수요 회복에 달려있습니다. 주택 관련 규제완화책의 경우 박근혜 정부가 들어서면 더욱 속도를 낼 것으로 기대됩니다. 최근 취득세 감면혜택이 지난해말로 종료됐지만 이는 운영상의 문제일 뿐 올 1~2월에 추가로 취득세 감면혜택이 6개월 또는 1년 한시적으로 시행될 것입니다. 이에 앞서 다주택자 양도소득세 중과가 올해 1년간 유예됐습니다. 새 정부 들어서면 양도세 중과는 폐지가 유력합니다.

이어 분양가 상한제와 종합부동산세도 이르면 올 상반기 중 폐지될 것으로 예상됩니다.

종부세와 관련, 박근혜 당선자는 지난 12월 문재인 민주통합당 전 후보와의 TV 토론 당시 일정한 기준을 초과하는 토지 및 주택 소유자에게 누진방식으로 세금을 징수하는 종부세에 대해 반대 입장을 밝힌 바 있습니다.

한편 전셋값 상승을 부추기고 민간 주택시장을 침체시킨 MB정부의 보금자리주택은 공급이 중단되지는 않겠지만 공급물량이 줄어들고 공공임대주택 물량 비중(현재 60%)을 늘어날 전망입니다.

이처럼 규제완화에 대한 새 정부에 대한 기대감은 희망적입니다. 반면 주택시장 수요에 대해선 그리 희망적이 않습니다. 다만 미국처럼 베이비부머 은퇴에 따라 주택 수요가 급격히 위축되는 상황은 당분간 오지 않을 것입니다.

국내 주택시장은 지난 2007년 하반기 미국발 글로벌 위기가 시작된 이후 가격 거품이 빠지기 시작하면서 침체기에 들어갔습니다. 벌써 만 5년이 지났습니다.

주택시장이 좀처럼 회복세로 돌아서지 못하는 것은 아시다시피 국내외 경기 불안 및 침체에다 주택 수요가 감소했기 때문입니다. 여기에 미국 및 유럽에 비해 글로벌 금융위기에다 국내 주택가격 하락폭이 크지 않은 것도 악재입니다. 특히 실질소득이 줄어들고 있는 실수요자 입장에서 내집마련을 하기가 쉽지 않습니다. 또 상류층 부동산 부자들이 주택 투자(to buy)에 손을 떼 가수요가 거의 없는 상황입니다.

이와 관련 노무라종합연구소는 2013년 한국 부동산 주택 가격이 2012년과 큰 차이가 벌어지지 않고 보합세를 유지할 것으로 전망했습니다. 1인 가구 증가와 핵가족화 등으로 소형 주택에 대한 수요가 늘어나 실제 거주 목적(to live)으로 주택을 구입하려는 사람들의 주택시장이 새로 형성될 것이라고 내다보고 있습니다.

결론적으로 2013년 국내 주택시장에 대한 예측도 노무라와 크게 다르지 않지만 좀더 낙관적입니다. 실수요 목적으로 주택을 구입하려는 사람들이 늘어나고 있는 상황에서 2013년 상반기에 규제완화 속도가 빨라지고 집값이 바닥이라는 인식이 자리 잡는다면 구매력이 있는 유효수요자가 내집마련에 나서기 시작할 것입니다. 입주물량이 갈수록 줄어들고 전셋값이 계속 상승하는 있는 점도 유효수요자의 내집마련을 자극할 것입니다.

다만 문제는 주택 수요층이 종전처럼 두텁지 못하다는데 있습니다. 유효수요층에서 20~30대 신규수요는 줄어들고 40~50대 대체수요는 갈아타기를 관망하고 있습니다. 집을 넓혀가거나 좋은 입지로 이사하기위해 주택을 구매하려는 대체수요가 살아나려면 집값 기대 심리가 상승하고 가계 실질소득이 늘어나야 합니다.

희망을 가슴에 품고 2013년 새해를 시작해봅니다.