규제완화(2013년4월1일)에 누가 가장 먼저 움직이나?

4.1대책을 정점으로 주택시장은 이제 본격적인 규제완화시대에 돌입했습니다. 획기적인 규제완화책이 발표됐다고 바로 시장이 움직이지는 않지만 투자자들은 한발 앞서 움직여야 합니다.

4.1대책이후 규제완화가 대세인 시대를 맞아 투자전략을 제시합니다.

규제완화시대 누가 가장 먼저 움직이나?

아무리 세월이 흘러도 주택시장에서 변하지 않는 원칙들이 있습니다. 대표적인 게 투자자별 시차(時差) 매수입니다. 규제완화가 본격화되면 가장 먼저 부동산 부자, 즉 상류층이 움직입니다. 부자들은 자신들이 선호하는 강남권과 범강남권 블루칩 단지를 선별 매수하기 시작합니다.

이어 중산층이 부자들을 따라서 매입에 나서게 마련입니다. 내집마련 또는 투자용으로 지역 대표 아파트인 블루칩 또는 저가 옐로칩 단지를 구입하는 것입니다. 그리고 마지막으로 서민들이 대출이자 부담을 감수하고 옐로칩 단지를 추격매수에 나서는 것이지요.

주택시장에서 대세상승이 오려면 최소한 중산층이 적극 매수에 나서야 합니다. 그리고 중산층의 적극 매수에 한발 앞서 부자들은 2단계로 미분양이나 지역별(비강남권) 블루칩 옐로칩 단지들을 적극적으로 매수합니다.

지금은 부자들이 강남권 단지를 선별 매수하는 1단계입니다. 4월 하순 들어 서초구의 잠원지구 반포지구 등 고밀도지구 재건축단지도 매매가가 뛰기 시작했습니다. 누가 샀을까요? 당연히 투자목적으로 부자들이 매입하고 있습니다. 연말까지 양도소득세 한시적 면제와 생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 면제가 4월 1일부터 소급적용하기로 확정되는 등 4.1대책 후속조치가 정리되면서 거래회복에 대한 기대감이 높아지고 있기 때문이지요.

4.1대책 후속조치가 마무리되는 5월 중순 이후에는 중산층이 본격적으로 움직이기 시작할 것입니다.

규제완화시대 어떤 시장이 가장 먼저 움직이나?

부자노트 칼럼에서 종종 언급하는 게 바로 주택시장 선행지표입니다.

선행지표로 가장 대표적인 게 강남권 주택시장입니다. 가장 먼저 떨어지고 또 가장 먼저 오르게 되지요. 다만 단기적으로 보면 예외적인 경우가 있기도 합니다. 지난 2007년부터 대세하락이 시작된 후 지난 2009년에 가을까지 강남권 재건축 단지만 ‘나홀로’ 상승한 경우가 대표적입니다. 하지만 장기적으로 보면 하락기든 상승기든 강남권 주택시장은 가장 먼저 움직입니다.

그리고 분양권이 주택시장 3개월 선행지표였습니다. 지금은 주택시장 침체와 전매 제한으로 제 기능을 하지 못하고 있는 상황입니다.

다음으로 경매 아파트 낙찰가율이 있습니다.

이와 관련 부동산태인이 지난 4월 1일부터 25일까지 버블세븐 경매 아파트 4월 낙찰가율을 3월과 비교한 결과 송파구, 목동, 분당, 평촌 등 4곳은 떨어졌습니다. 서초구, 강남구, 용인은 올랐구요.

서초구 아파트 낙찰가율은 3월 71.9%에서 4월 78.52%로 6.6% 포인트 올랐습니다. 이어 강남구 낙찰가율이 76.2%에서 79.0%에서 2.8% 포인트, 용인이 73.7%에서 74.0%로 0.3% 포인트 각각 오른 것으로 나타났습니다.

아파트 경매시장은 아직은 혼조세로 봐야 할 것입니다. 하지만 4.1대책 후속조치가 마무리고 있는 이상 5월 낙찰가율이 주목됩니다.

또 정부 통계로는 주택건설실적이 대표적인 주택시장 선행지표입니다. 최근 발표된 국토교통부의 3월 주택건설실적은 3개월 연속 감소세 입니다.

주택 인허가실적은 전년 동월대비 21.3% 감소했습니다. 지역별로는 수도권 23.3%, 지방은 20.3% 줄었습니다.

주택 착공실적 역시 전년 동월과 비교해 20% 줄었습니다. 지역별로는 수도권 39.7%, 지방은 3.4% 감소했습니다. 특히 민간주택이 32.8% 줄었습니다. 분양·승인실적도 21.5% 감소세입니다. 특히 수도권이 67.6% 줄어들었습니다.

따라서 2013년 5월 1일 현재 선행지표로 본 국내 주택시장은 상승세가 시작되지 못하고 있습니다.

규제완화시대 투자전략은?

규제완화책이 나왔다고 해서 바로 주택시장이 움직이지 않는다는 것은 우리가 너무나 잘 알고 있습니다. 특히 MB정부 때 말입니다.

4.1대책 이후 주택시장이 움직이려면(상승세가 시작되려면) 최소한 3개월에서 6개월까지 시간이 필요합니다. 7월 이후나 돼야 상승세가 시작될 것입니다. 그동안 ‘상처’가 깊은 만큼 ‘아무는’ 시간도 길 것입니다. 산이 높으면 골이 깊은 것처럼 말입니다.

규제완화시대 투자전략은 단순할수록 좋습니다. 단순해야 남보다 빨리 움직일 수 있습니다.

바로 투자목적을 분명히 하는 것입니다. 내집마련인지, 자녀 분가용인지, 순수 투자용인지를 분명히 하세요. 실거주가 목적인 내집마련용이라면 보유자금과 직장 통근이나 학교 통학 등을 고려해 해당 지역의 블루칩 또는 옐로칩 단지를 구입하면 됩니다.

그리고 향후 자산가치가 상승하기까지 기다렸다가 되팔아 시세차익을 노리는 순수 투자용이라면 강남권 블루칩 단지를 매입해 3년 이상 보유할 여력이 있어야 합니다. 대출비율은 40%이하로 보수적으로 잡는 게 좋을 것입니다. 

투자목적이 불명확하다면 움직이지 마세요. 우왕좌왕만 할뿐입니다. 체력만 떨어질 뿐입니다.