문제는 취득세가 아냐 ?

벤 버냉키 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 양적완화 축소 발표로 국내외가 시끄럽습니다. 주택시장은 취득세 감면의 6월 일몰을 앞두고 거래절벽이 우려되고 있습니다.

4.1대책과 후속조치에도 불구하고 주택시장이 좀처럼 살아나지 않는 이유가 세금의 문제는 결코 아니라는 점을 정리해봤습니다.

먼저 6월말 일몰을 앞두고 이슈로 떠오르는 문제, 취득세 감면조치의 문제점을 지적합니다.

지난 2012년 12월 취득세 감면혜택 종료를 앞두고 13만7천건에 달했던 주택 거래량이 감면혜택이 종료된 지난 1월(결국 뒤늦게 감면혜택이 1월부터 소급적용됐지만)에는 5만4천건으로 급감했습니다. 2011년 말에도 똑같은 현상이 발생했지요.

지난 3년간 취득세 감면 혜택이 종료되면 거래량이 크게 줄고 반대로 취득세 감면이 시행되면 거래가 급증했습니다. 이 때문에 일몰을 앞두고 취득세 감면을 연장해야 한다느니, 또는 근본적으로 취득세율을 낮춰 주택구입 부담을 줄여줘야 한다는 여론이 일고 있습니다.

그러면 과연 취득세 감면을 연장하고 아니 근본적으로 취득세율을 낮추면 주택시장은 살아날 수 있을까요? 만약 그런 조치를 해도 주택시장이 정상화되지 못하면? 다음엔 보유세(재산세 종합부동산세)를 낮춰야 할까요? 그다음엔 양도소득세를?

취득세 감면으로 주택 거래량이 일시적으로 늘어난 이면(裏面)을 들여다보겠습니다.

2012년 취득세 감면기간은 9월 24일부터 12월 31일까지 약 3개월에 불과했습니다. 그리고 올해는 지난 2월 16일에 1월부터 소급적용해서 6월말까지 6개월간  감면 혜택을 주기로 했습니다.

이에 앞서 2011년에도 1월부터 3월까지 3개월간 취득세 1차 감면조치를 단행했습니다. 이어 거래부진을 우려해 또다시 그해 3월 31일 연말까지 9개월간 2차 감면을 시행했습니다.

최근 취득세 감면에 따라 거래량이 급증하다 급감하는 이유는 이렇습니다. 많지 않은 실수요자들이 주택 구입시기를 저울질하고 있었습니다. 이제 주택시장이 바닥이 아닌가하는 생각도 하구요. 또 전셋값이 계속 오르기만 하니 2년마다 전세금을 올려주는 것도 지쳤구요.

그러던 중 거래를 활성화시키기 위한 취득세 감면안이 논의됐습니다. 집을 살까말까 고민하다 사려는 사람들은 당연히 취득세 감면 혜택을 받고 싶어 합니다. 수백만원을 절약할 수 있으니까 말입니다. 매매가가 5억원이라면 취득세가 최고 5백50만원이 줄어듭니다.

따라서 취득세 논의가 시작되면 실수요자는 구입을 중단합니다. 거래(매매계약부터 잔금 납부까지 과정)가 올스톱 되는 것입니다. 그러다 감면조치가 확정되면 실수요자(특히 무주택자 또는 1가구 1주택자 중소형 수요자)들은 주택 구입에 나서는 것이지요. 주택구입을 미룬 실수요자뿐만 아니라 구입예정인 대기수요자들도 앞당겨서 구입하구요. 이처럼 일시에(3개월에서 9개월까지 짧은 감면기간에) 주택수요가 몰리니 당연히 거래량은 이전보다 급증할 수밖에 없겠지요.

거래량이 전달보다, 전년 동기보다 늘어났다고 절대 거래량이 늘어난 것은 아닙니다. 취득세 감면기간에 맞춰 주택구입 시기를 앞당기거나 늦춰 거래 시기가 일시에 몰렸을 뿐입니다. 수요량이 늘어난 것이 아닙니다.

2011년  이후 정부가 취득세 한시적 감면 조치를 남발함으로써 주택시장은 갈수록 왜곡되고 있습니다.

올해 주택을 구입예정인 사람들은 대부분 4월 이전에 매매계약(6월까지 잔금을 납부해야 감면혜택을 받을 수 있으니)을 했을 것입니다. 지난해 4분기(10~12월)에는 2013년에 주택을 구입하려고 했던 사람들 중 일부가 앞당겨 매매계약을 했구요.

따라서 취득세 감면혜택이 종료되는 6월말이 지나고 7월이 오면 주택 거래량은 또다시 급감할 것입니다.

이 같은 악순환이 계속되는 이유는 우선 주택시장에 구매력 있는 수요층이 매우 제한적이기 때문입니다. 즉 수요층이 얇기 때문입니다. 30~50대 주수요층이 얇은 상황에서 취득세 감면 조치가 종료되면 수요가 고갈돼 거래절벽이 발생하는 것입니다.

또 주택시장이 장기간 매수자 우위 시장이 계속되고 있기 때문입니다. 주택시장이 정상적이라면 매수자와 매도자 우위 시장이 번갈아 와야 합니다. 하지만 지난 2007년 이후 7년 가까이 매수자 우위 시장이 계속되고 있습니다. 매수자 우위시장이 계속되니 실수요자들은 감면혜택 기간에 맞춰 원하는 주택을 구입하는 것입니다.

문제(주택시장이 정상화되지 못하고 반복적으로 거래절벽이 오는)는 세금, 취득세가 아닙니다. 오히려 취득세 감면조치를 남발함으로써 중저가(9억원 이하), 중소형(전용면적 85㎡이하) 주택 구입을 강요할 뿐입니다. 반면 고가(9억원 초과) 중대형(85㎡ 초과) 주택은 수요를 고갈시키고 있습니다. 주택시장을 왜곡시킬 뿐입니다.

문제는 바로 구매력 있는 수요층이 절대 부족하다는 것입니다. 수요층이 두터워야 거래량이 지속적으로 증가해 주택시장이 정상화될 것입니다.

그러면 어떻게 해야 수요층이 두터워질까요? 우선 가계소득이 지속적으로 증가해야 하겠지요. 하지만 경기침체 저성장이 계속되고 있어 쉽지 않습니다.

둘째로는 팔고 싶은 매도자의 물건이 쉽게 팔릴 수 있도록 주택구입 촉진책이 필요합니다. 기존 주택을 구입할 때 조건 없는 양도세 한시적 면제 조치처럼 말입니다. 면제 기간도 최소한 1년 이상은 돼야 합니다. 하우스 푸어의 주택을 시장에서 소진시키기 위해서라도 부동산 부자들을 주수요층으로 끌어들여야 합니다. 셋째로는 LTV, DTI 등 주택담보대출 규제를 완화해서 잠재적 수요자의 구매력을 높여줄 필요가 있습니다.

산에서 갈증이 아주 심할 때 물 한 모금 마신다고 갈증이 풀리지 않습니다. 마찬가지입니다. 취득세라는 ‘한 모금’으로 주택시장은 정상화될 수 없습니다. 2013년 6월 현재 주택시장에서 직면한 문제는 세금이 아니라 부족한 수요입니다.