주택시장 장기침체는 정책 실패다

먼저 이전에도 한번 언급했지만 제 경험담(투병기)을 소개하겠습니다.

벌써 수술한지 2년이 넘어가네요. 지난 2010년 10월 갑자기 다리에 극심한 통증이 오더니만 결국 다리를 절게 됐습니다. 급기야 식당 또는 전철에서 남의 시선을 끌 정도로 말입니다.

처음엔 한의원을 다녔습니다. 디스크라는 자의적 판단에다 한의사들도 이에 부정하지 않아 침 치료를 받았습니다. 10번에 100만원이 드는 금침도 맞았지요. 결국 호전되지 않아 다른 디스크 전문 한의원도 다녔습니다. 허리 상태가 좋지 않다며 주 3회 한의원을 들락거리며 침을 맞고 값비싼 국산 한약을 복용했습니다.

그래도 다리 통증과 절뚝거림이 호전되지 않아 통증클리닉 2곳을 두리번거렸습니다. 마음이 약해지고 돈벌이에 혈안인 의사에게 속아 결국 신경성형술이라는 시술도 받았습니다. 200만원을 들여서 말입니다. 시술후 근육강화 주사를 수십만원을 내고 맞았습니다. 하지만 다리 통증은 줄어들지 않았습니다.

답답한 마음에 과연 내가 디스크인가? 확인하기위해 서울대병원에서 용하다는 의사 진료를 받았습니다. MRI를 보고 “디스크가 아니니 집에서 열심히 운동을 하라”는 ‘1분 진료’를 받고 얼마나 허탈했는지요.

그리고 마지막이라는 심정으로 대형 종합병원에 가서 검사를 받았습니다. 병명을 몰라 정형외과에서 신경외과까지 여러 곳을 옮겨 다녔습니다. 난치병으로 알려진 척추종양 가능성이 높다는 진단까지 받았지요. 하지만 최종적으로 흉추 척수종양(양성)으로 밝혀졌습니다. 가슴 부위 척수에 물혹이 생겨 다리로 연결되는 신경을 눌러 다리를 절고 통증이 생긴 것입니다. 최종 진단후 4일만에 수술을 받았습니다. 그리고 한달만에 완치됐지요.

병명에 대한 잘못된 진단과 처방은 개인과 가족의 피해에 국한됩니다. 하지만 정부의 잘못된 주택정책은 국민에게 막대한 피해를 주게 됩니다. 거래부진에 대한 잘못된 진단은 결국 잘못된 주택정책(처방)으로 귀결됩니다. 주택시장 침체는 기약 없이 길어집니다. 그리고 최대의 피해자는 서민이 됩니다.

거래부진에 대해 정확하게 진단하고 싶나요? 답은 시장에 있습니다. 취득세를 영구 인하한다고 거래량이 늘지 않습니다. 과거 취득세 한시적 인하로 거래량이 일시적으로 늘어난 것은 거래량이 증가한 것이 아닙니다. 주택을 구매할 예정인 매수희망자가 구매시기를 인하 시점에 맞춰 구매했을 뿐입니다. 예를 들어 2013년에 총 매수희망자가 100명이 있다고 칩시다. 6월 30일까지 90명이상이 앞당겨 주택을 매입합니다. 이제 남은 매수자가 거의 없으니 7월 이후 매수세가 뚝 끊어지는 것은 당연합니다.

현 주택정책의 핵심은 거래량을 지속적으로 늘어나도록 유도하는 것입니다. 거래량이 늘어나려면 매수자가 늘어나야 합니다.

지금으로선 4억원 이상 고가전세 아파트에 사는 세입자들이 잠재적 매수자로 볼 수 있습니다. 하지만 이들 대부분(70% 이상)이 2013년에도 집을 사지 않고 재계약 또는 반전세로 계약하고 있는 상황입니다.

고가전세 아파트 세입자를 위해 혁신적인 주택구입 촉진책이 필요합니다.

미국의 경우 연방 준비제도이사회(FRB. 이하 연준)는 신규주택 구입을 촉진시키고 집값 하락을 막기 위해 30년 고정 모기지 이자율을 지난 2009년부터 지속적으로 낮춰왔습니다. 연준은 양적완화를 통해 모기지 관련 채권을 대량 매입해 이자율을 낮췄습니다.

또 2009년 1월부터 무주택기간이 3년 이상인 첫 주택구입자에게 8,000달러에 달하는 소득세 공제 혜택을 줬습니다. 일반 주택구입자에게도 6,500달러의 세제혜택을 제공했습니다. 물론 연소득을 제한하고 첫 주택은 구입후 3년 이상(일반 주택구입자는 5년 이상) 팔지 않고 거주하는 조건으로 말입니다. 한차례 연장을 통해 2010년 6월까지 1년 6개월간 시행했습니다.

이에 앞서 주택 보유자(잠재적 매도자)를 타깃으로 모기지 채무자들의 디폴트(채무불이행)와 주택압류 속도를 늦추기 위해 모기지완화프로그램(Making Home Affordable:MHA) 등을 도입했습니다. 이에 따라 지난 2008년 폭락한 미국 주택시장은 4년만인 2012년에 회복세로 돌아섰습니다.

따라서 국내 주택시장에서 거래량을 늘리기 위해선 매수자에게 한시적으로 세제혜택과 대출혜택을 동시에 줘야 합니다.  

미국처럼 무주택기간이 3년 이상인 사람이 주택을 구입할 경우 대출이자 저리혜택(현 생애최초 주택구입자 대출이자 수준?)은 물론 취득세 공제혜택(최대 1,000만원?)과 양도소득세 5년간 한시적 면제 혜택을 주는 동시에 주는 방안을 추진할 만 합니다. 최소한 1년 이상 시행해야 합니다.

또 LTV, DTI 규제를 폐지하고 은행이 자율적으로 대출해주도록 해야 합니다. 이와 함께 은행권이 주택담보대출금리를 인하할 수 있도록 한국은행은 기준금리를 낮춰야 합니다. 정부가 주택금융공사에 추가로 출자해 고정금리, 장기저리로 주택구입자들에게 대출을 해주는 것도 좋은 방안입니다.

침체의 골이 깊은 주택시장에서 위와 같은 방안만으로 고가전세입자를 바로 매수자로 전환시키기는 힘들 것입니다.

따라서 관건은 박근혜정부가 미 오바마정부처럼 전방위 주택구입 촉진책을 지속적으로 펼쳐야 한다는 것입니다. 이런 면에서 목돈 안드는 전세 제도는 ‘패착’이 될 것입니다.

전세가 반전세로, 결국 월세로 전환되는 과도기에 사라지는 전세를 위해 저리 대출을 해주는 정책은 시대착오적입니다. 목돈 안드는 전세는 MB정부의 보금자리주택처럼 결국 주택시장을 침체시키는데 일조할 가능성이 높습니다.

주택정책은 시의적절하게, 한꺼번에, 장기적으로 시행해야 효과를 발휘합니다. 미국도 주택시장을 살리기 위한 주택정책을 선제적으로 시행한지 4년(2008~2011년)만인 2011년에 집값이 바닥을 쳤습니다. 김대중 국민의 정부(1998~2001)도 마찬가지구요. 

주택시장이 장기간(5년 이상) 정상화되지 못한 것은 결국 정부의 주택정책 실패라고 생각합니다. 따라서 2013년 하반기 박근혜정부의 주택정책은 매우 중요합니다.