집값은 바닥을 쳤다. 상승은 언제?

집값이 바닥을 쳤다는 기사들이 여기저기서 나오고 있습니다. 진짜 바닥인지? 가짜 바닥인지는 좀더 지켜봐야겠지만 여하튼 제 결론은 바닥을 쳤다는 것입니다. 거래량이 늘고 있습니다. 판 사람이 늘어나고, 사는 사람은 더욱 늘어나고...

2013년 상반기에 집값이 바닥을 쳤다고 보고 앞으로 주택시장은 어떤 횡보를 보일 것인가?를 분석해보겠습니다. 상승은 언제 시작될까요?

먼저 집값 바닥론은 1997년 IMF 사태이후 여러 번 나왔습니다. 대표적으로 1998년, 2005년, 2009년, 2012년 등 바닥론이 떠올랐지만 실제로는 1998년 11월과 2005년 1월 두차례만 바닥을 쳤다는 게 정설입니다.

그러면 1998년과 2005년 주택시장 바닥 상황을 정리해보겠습니다. 먼저 1999년 11월 바닥 직전과 직후 상황입니다.

1997년 11월 IMF에 구제금융을 신청한지 6개월 지난 1998년 5월부터 아파트값 바닥론이 불거져 나왔습니다. 그해 4월부터 급매물이 소진되고 하락세가 주춤했지요.

6월 들어 기업의 구조조정이 본격화되면서 주택시장은 약세로 돌아설 것이라는 전망은 완전히 틀렸습니다. 부동산 부자들이 입도선매식 아파트 투자에 나섰기 때문입니다. 금리가 하향 안정세를 보이자 투자자들은 전고점 대비 30% 이상 폭락한 아파트를 적극적으로 매집했습니다.

그해 7월부터 강남 분당 목동 등 범강남권 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 11월 바닥을 치고 12월부터 바로 강남권부터 상승세가 시작됐습니다. 1999년에는 매매가와 전셋값이 동반상승하면서 대세상승이 시작됐구요. 차별화와 양극화가 나타났습니다. 매매가 상승을 주도한 것은 역시 강남권 재건축단지와 분양권이었습니다.

두 번째 바닥 시점인 2005년 1월 상황입니다.

2003년 10.29대책이후 집값은 약보합세로 돌아섰고 2004년 6월부터 2005년 1월까지 8개월간 마이너스 변동률을 보이다 2005년 1월 하락세를 멈췄습니다.

이에 앞서 2004년 11월부터 강남 재건축단지를 중심으로 반등세를 보였습니다. 집값 바닥논쟁은 2005년에 고강도 규제책인 8.31대책이 나올 때까지 계속됐습니다. 상승세는 2006년 8월에 꼭지를 찍었습니다. 그리고 2007년 글로벌 금융위기가 찾아오면서 하락세가 본격적으로 시작됐습니다. 그리고 2013년 상반기에 8년 4개월만에 바닥을 쳤습니다.

4.1대책과 후속조치에 이은 8.28대책 이후 집값 바닥론이 수면위로 떠오르고 있습니다. 

8월 한달간 서울지역 아파트 거래량은 전달보다 44% 증가했습니다. 전년동기대비로도 22.5% 늘었습니다. 특히 성북구 등 강북권 중소형 거래량이 증가했습니다. 중가 전세입자들이 내집마련으로 돌아섰습니다. 또 생애최초 주택구입자들이 전셋값 폭등으로 연말까지 적용되는 취득세 및 양도소득세 면제혜택을 받기위해 주택구입에 나섰기 때문입니다.

하지만 바닥을 쳤다고 집값이 9월 이후 바로 상승하기에는 걸림돌이 적지 않습니다.

지난 1998년에는 전셋값 두자릿수 상승이 집값을 끌어올렸지만 2013년 9월 현재는 재연될 가능성이 낮습니다. 그 이유는 7년간의 장기침체에 따른 집값 하락에 대한 두려움이 여전히 남아있기 때문입니다. 

‘7년간의 상처’를 극복하는데 시간이 필요하다는 것입니다. 특히 거래량이 최고점이었던 지난 2006년, 꼭지에 아파트를 구입한 사람들(2006년 아파트 거래량 1백11만건)의 상처가 쉽게 아물지 않을 것입니다.

이들이 기회비용을 제외하고 본전이상이라도 매도할 수 있는 수준으로 집값이 회복됐을 때가 돼야 거래량이 급증하고 상승세가 시작될 것입니다. 그때가 언제인지는 사실 저도 예측하기 힘듭니다. 무주택 세입자의 매매수요 증가속도에 따라 그 시기는 달라질 것입니다. 

또 임박한 미국 양적완화 축소(출구전략)에 따른 금리상승 가능성입니다. 고정금리로 주택담보대출을 해주는 주택금융공사의 보금자리론은 국고채 금리 상승 압박으로 지난 7월부터 9월까지 한달 간격으로 잇따라 주택담보대출금리를 인상했습니다. 

집값이 바닥을 치고 상승하려면 금리 하향 안정화는 거의 필수요건입니다. 만약 2014년 상반기에 시중은행권 변동금리가 인상된다면 집값 회복세에 타격을 줄 것입니다

따라서 집값 회복세는 제한적으로, 느린 속도로 이뤄질 가능성이 높습니다. 본격적으로 집값이 상승하기보다는 약보합세가 강보합세로 돌아서 연말까지 유지될 가능성이 높습니다.  중소형 급매물에 이어 중대형 급매물이 소진되는 시점이 돼야 집값이 상승세로 돌아설 것입니다.

하지만 전세난은 이와 상관없이 계속될 것입니다. 전세물량은 물론 입주물량이 갈수록 줄어들어 매매수요로 인해 전세수요가 줄어들지 않는 한, 전세 끼고 아파트를 사는 투자수요가 늘어나지 않는 한 전셋값 상승은 최소한 2014년까지 계속될 것입니다.

주택시장은 심리전이라고 하지요. 최근 주택시장이 바닥을 치는 시점(정확한 표현은 바닥을 친 직후)에 나타는 징후들이 속속 나타나고 있습니다. 닥터아파트 유료상담실 상담건수가 늘어난다, 규제완화책이 2년 이상 쏟아진다, 집값 바닥론에 대한 기사가 급증한다 등이 징후입니다.

바닥을 쳤다는 인식(심리)이 확산될수록 세입자의 매매수요는 늘어날 것입니다. 실제로 9월 들어 더욱 증가하고 있구요. 강남 재건축단지에 국한된 투자수요도 비강남권 미분양 등으로 확산될 것입니다. 그러면 거래량이 늘어날 것이며 집값은 회복세로 돌아설 것입니다. 그리고 2014년 하반기에는 본격적으로 상승세가 시작되지 않을 까 예측해봅니다.