무주택자라면 너무 늦지 마라(2013년9월12일기준)

가을이 완연할수록 주택시장은 더욱 꿈틀대고 있습니다. 날씨가 선선해질수록 주택시장이 이제 바닥을 찍고 회복세를 탈 수 있는 기운을 얻는 게 아닌가 생각합니다. 

2013년 9월 현재 무주택자라면 너무 늦지 않게 집을 사야 하는 이유를 정리해봤습니다.

왜 집을 사야 하나?

당신이 주택시장에 대해 비관론자나 종말론자라면 물론 집을 살 필요가 없습니다. 대폭락 할 때까지 기다려야 하니 지금 사서는 안됩니다.

그렇지 않고 당신이 현실적 낙관주의자이며 무주택자라면 집을 사야 합니다. 집을 사지 않고 전세나 월세로 살면 되지 않느냐구요? 전셋값은 계속 폭등할 것입니다. 신규 아파트 공급물량이 태부족입니다.

전세난은 결국 우리나라에만 있는 전세제도를 역사 속으로 사라지게 할 것입니다. 물론 그 시기는 10년 후가 될지, 20년 후가 될지 알 수 없습니다. 하지만 이제 우리나라 주택시장의 렌트시장도 월세시장으로 재편될 것입니다.

전세가 없으면 월세로 살면 되지 않느냐구요? 전세난으로 전세제도가 사라지면 월세는 더욱 오르게 마련입니다. 수급의 원칙에 따라 말입니다. 전세 살던 사람이 집을 사지 않으면 월세를 찾을 수밖에 없는 시대가 오고 있습니다. 반전세는 일시적일 뿐입니다.

집주인 입장에서도 전세가 있는 한 월세를 올리고 싶어도 마음대로 올릴 수 없습니다. 하지만 앞으로 전셋집이 고가 전세만 살아남고 사라진다면 집주인이 월세를 지금보다 올릴 것입니다. 월세 이자율이 지금은 하락세이지만 전세제도가 사라지면 다시 오를 것입니다. 

따라서 전세난민 또는 월세난민으로 살아갈 각오가 없다면 집을 사야 하는 것입니다. 

미국의 출구전략으로 금리가 상승한다는데 지금 집을 사면 주택담보대출 이자부담이 늘어나지 않을까? 사실입니다. 하지만 ‘사실’이 아닙니다. 정상적인 주택시장에선 저금리에 레버리지(지렛대) 효과로 집을 많이 사게 됩니다. 그러면 수요가 늘어 집값이 오르지요. 집값이 오르면 내수가 살아나 돈이 빨리 돌게 됩니다. 소비가 증가하고 기업 투자도 늘어납니다. 그러니 금리가 오르게 마련이지요. 금리가 오른다는 것은 집값이 상승한다고 보면 됩니다.

어떤 집을 사야 하나?

아파트를 사세요. 그것도 새 아파트, 입주예정 아파트를 사세요. 수도권 2기 신도시 입주가 마무리되고 정부는 추가 택지개발지구 개발을 포기했습니다. 재개발은 뉴타운에서도 보듯 사업이 취소되고 추진속도가 매우 더딥니다. 재건축은 지난 7년간 주택시장 침체로 돈되는 곳, 강남권 일부만 사업이 추진되고 있습니다. 새 아파트에 대한 희소가치는 앞으로 매년 아니 분기별로 높아질 것입니다.

입지로는 수도권 외곽보다는 도심권 또는 강남권 접근성이 좋은 아파트를 구입하세요. 저성장이 장기화될수록, 초고령화 사회가 될수록 주택수요는 외곽은 줄어들고 도심은 늘어나게 됩니다.

미래가치로 볼 때는 지역 대표 아파트단지인 블루칩을 구입하세요. 문래동 대치동 용인수지 광교신도시 등 각 지역마다 중소형 또는 중대형 블루칩이 있습니다. 비싸더라도 블루칩을 사세요. 상승기를 맞으면 상승폭도 가장 클 것입니다. 

중소형을 고집할 필요가 없습니다. 주택시장이 살아나고 내수가 살아나면 수요는 중소형에서 중대형으로 무게중심이 옮겨갈 것입니다. 투자든 내집마련이든 구매력만 있다면 저는 30평형대 또는 40평형대를 구입할 것을 권장합니다.

매수타이밍은 언제?

제목처럼 매수타이밍은 너무 늦지 않는 게 좋습니다. 사실은 서둘러야 합니다. 일부 지역에선 전세물건이 쌓이고 있습니다. 전세수요가 매매수요로 돌아섰기 때문입니다. 거래량이 늘어나고 있습니다.

여기에 연말까지 시행되는 생애최초 주택구입자를 위한 취득세 면제 및 양도소득세 5년간 한시적 면제, 9월 11일부터 시작되는 근로자 서민 주택구입자금 저리대출, 취득세 영구인하 등으로 매매수요는 가을 이사철을 맞아 더욱 증가할 것입니다.

매물 소진속도는 급매물이 사라지면 잠시 주춤할 것입니다. 일반매물도 가격이 적정하고 미래가치가 있다면 사야 합니다. 너무 늦지 않게 사야 합니다. 9월이 지나면 늦은 것이고 10월이 지나면 너무 늦은 것입니다.

언제나 말씀드리지만 주택시장은 심리게임입니다. 냄비근성이 강한 국내 주택시장에서는 더욱 그렇습니다. 닥터아파트 유료상담이 늘어나는 것만 봐도 확실히 알 수 있습니다. 사실 공격적인 아파트 투자자들은 지난 5월 이전에 입도선매를 했습니다. 중가 또는 고가 전세입자인 중산층은 8월 중순이후 움직이기 시작했습니다. 9월 들어서 매매계약을 하고 있구요.

이제 9월 중순이 가까워오면서 하우스 푸어라는 말이 회자되지 않고 있습니다. 급매로 팔았거나 전셋값 상승 덕분에 빚을 갚았기 때문입니다.

아주 초보적인 데이터 마이닝(빅데이터)을 한번 해봤습니다. 네이버 카페에서 주택시장에서 대표적으로 부정적인 용어인 하우스 푸어로 검색해봤습니다. 지난 8월 이후 하우스 푸어를 제목으로 쓴 글이 한건도 없더군요. 집값 폭락도 마찬가지구요.

너무 늦지 마세요. 저는 이미 주택시장이 바닥을 쳤다고 말했습니다. 이 말은 더 이상 집값이 내려가지 않는다는 것입니다. 물론 너무 늦었는지는 시간이 지나야(일러도 2014년 1월 전후 되면) 알 수 있습니다. 선택은 전적으로 부자노트 독자님 여러분의 몫입니다.