부동산 시장 정상적으로 작동하고 있다.

유럽 금융위기로 부동산 거래가 상당 폭 줄어들자 각종 주장이 난무하고 있다. 한 쪽에서는 일시적 현상이라며 이를 계기로 부동산 다이어트를  해야 한다고 하는가 하면, 다른 쪽에서는 무슨 수를 써서라도 폭락은 막아야 한다며 규제 완화 및 부양책 사용을 주장하고 있다.

누구 말이 맞는 것일까. 정말로 폭락을 우려할 정도로 심각한 상황인가?

 

우선 서울의 아파트 거래현황을 살펴보기로 한다. 서울은 수도권 부동산과 밀접하게 연관돼 있다. 서울 및 수도권에는 전국 인구의 절반이 살고 있다. 서울 및 수도권 아파트를 거론하는 것은 현재 한국 부동산의 많은 문제가 이 부문에 집중돼 있기 때문이다.

다음은 서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land/)에서 올린 지난 2년간 서울 아파트 거래현황이다.

이를 항목별로 통계 처리했고 소수점 이하는 반올림을 원칙으로 했다.

 

<표 1>

 

 

폭락을 우려할 정도의 거래량은 아니며 저가 실수요는 꾸준한 편이다.

 

2011년7월~2012년6월 거래량은 4만6천350건으로 그 전 1년 동안인 2010년7월~2011년6월의 84%이다. 지난 1년간 2011년 8월과 2012년 5월 두 차례에 걸쳐 유럽 금융위기가 불거졌고 이 때문에 매수 심리가 극도로 위축됐음을 감안하면 적지 않은 수치이다.

2006년7월~2007년6월의 10만599건에 비하면 절반에도 못 미치나 당시 거래량이 버블피크 당시의 비정상적인 것으로 본다면 그리 나쁘지 않은 수치이다.

대체로 서울 부동산이 6만여 건 거래될 때 평작이라고 할 수 있다.

 눈에 띠는 것은 중구 강북구 금천구 등은 2011~2012년 거래량이 2010~2011년 거래량을 오히려 능가했다. 강서 구로 동대문 마포 송파 영등포구는 2011~2012년 거래량이 2010~2011년의 90%를 넘겼다. 이에 비해 재건축 대상 아파트와 고가 아파트가 밀집한 서초 강남은 70% 이하를 기록, 상대적으로 부진했다.

 

이 통계대로라면 현재 서울 아파트 시장은 저가 위주의 실수요자 시장으로 재편되고 있음을 추측할 수 있다.

 

단기 바닥이 유력해 보이는 곳은?

 

현재 많은 매수 희망자들이 단기 바닥이 어디인 지 저울질하고 있다.

 단기 바닥은 지난 1년간 월평균 거래량에 지난 6월 한 달간 거래량을 비교하면 가늠할 수도 있다. 지난 6월 거래량은 대체로 4월말부터 6월까지 계약된 물량으로 이 기간에 유럽 금융위기가 심화돼 매수심리가 얼어붙었기 때문이다.

 용산 마포는 6월 거래량이 각각 65건과 139건을 기록,1년 월평균 거래량인 57건과 127건을 웃도는 114%,109%에 달했다. 양천과 동작 서대문도 각각 171건과 122건 88건으로 1년 월평균 거래량인 177건과 141건 101건의 97%, 87%, 87%에 달했다. 서울 나머지 지역 상당수 자치구가 70% 넘는 실적을 올렸다.

 

하지만 구로(59%) 광진(61%) 서초(61%) 강남(70%) 송파(70%)는 상대적으로 거래 부진에 시달렸다.

 

본격적 반등을 가늠할 수 있는 시기는?

 

서울 아파트는 금융위기 직후인 2009년 초 반짝 반등한 뒤 내내 거래 부진에 시달리다가 전세대란의 여파로 2010년 가을부터 2011년 봄까지 대량 거래가 터졌다. 서울 아파트는 2009년 초 반등 국면을 제외하고는 줄곧 가격 조정을 받았다. 따라서 대량 거래가 터진 2010년 가을부터 2011년 봄이 최근 2~3년간 최대 매물대와 거래량이 쌓인 곳이다.

 

이에 따라 이 거래량을 돌파하는 거래가 이뤄져야 본격 반등이 시작되거나 또 다른 지지가격이 설정됐다고 할 수 있다.

이를 위해 최대 거래량 대비 지난달 거래량을 살펴보기로 한다.

 강남과 서초구의 지난달 거래량은 각각 174건과 101건을 기록, 최대 거래량이 터진 2010년 12월의 753건과 663건의 23%와 15%에 불과했다.

송파와 양천구도 지난달 거래량이 각각 190건과 171건을 기록, 최대 거래량을 올린 2010년 12월의 508건,443건에 41%와 37%에 그쳤다.

일반적으로 교육환경이 좋고 재건축 투자 수요가 많다고 알려져 고가 아파트가 많은 구는 거래량 침체에 시달리고 있다고 할 수 있다.

이에 비해 마포 용산 금천 중구는 지난달 거래량이 같은 시기 최대 거래량의 65%,60%,58%,51%를 각각 기록, 심각한 상황은 아니었다. 중랑 도봉 동작구도 지난달 거래량이 최대 거래량 대비 각각 48%,48%,46%를 보여 상대적으로 매기가 활발했다.

 

무리하지 않고 매수할 수 있는 저가 아파트, 혹은 도심 및 강남 접근성이 좋은 교통 우수 지역에 매수세가 그나마 유지되고 있다고 봐야 한다. 장기적으로 보면 이런 지역으로 선호도가 바뀌고 있는 지 따져볼 필요가 있다.

    

1기 신도시 간에도 거래행태의 변화가 뚜렷하다.

 

1기 신도시인 분당과 일산의 변화도 다소 이채롭다.

 지면 부족으로 이곳에 표를 올리지 못했지만 국토해양부의 아파트실거래가 (http://rt.mltm.go.kr/)를 보면 분당과 일산의 거래 양상이 상당히 대비된다.

 금융위기 직후인 2009~2012년 거래량을 유심히 보면 일산은 2010~2011년 20평 이하 아파트가 대량 거래되다가 최근 20평대 거래가 상당수이다. 수요가 10평대에서 20~30평대로 확산되고 있다고 볼 수있다.

분당은 2009~2011년까지 일산에 비해 30~40평대의 중대형 아파트가 제법 거래됐다. 하지만 최근에는 중대형 거래가 시들하고 20평대로 매기가 옮겨가고 있다.

 

일산은 2010년을 전후해 서울 도심권의 전세 상승세가 가파르자 소형주택으로 내 집 마련에 나선 사람이 많은 것으로 보인다. 분당은 금융위기 이후 중대형 아파트 가격이 2006년 정점 가격에 비해 크게 떨어지자 상당수가 매수에 가담한 것으로 보인다. 하지만 이를 뒷받침하는 매기가 일어나지 않자 가격이 하락하고 매기도 줄어든 것으로 보인다. 대신 이 곳도 최근에는 20평대를 찾는 신혼수요가 꾸준한 것으로 보인다.

 

도대체 정부나 부동산업체에서 발표하는 상승, 하락률을 얼마나 믿어야 하나.

 

모 부동산업체는 서울 아파트 가격이 2011년 1월부터 현재까지 2.02% 하락했다고 최근 발표했다. 주요 언론에 따르면 서울 및 수도권 아파트 가격이 금융위기 이후 5% 내외 하락했다고 한다. 부산 해운대구의 최근 5년간 상승률도 41~69%로 부동산 업체에 따라 다르게 내놓고 있다. 매수자든 매도자든 체감 하락률은 이와 다르다. 서울 및 수도권은 폭락에 가깝게 하락했으며 부산해운대는 100% 가까이 상승했다는 게 대체적인 시각이다.

 왜 이렇게 실제와 수치가 다르게 나올까? 한국은 아파트 상승 하락률을 계산할 때 거래된 아파트의 상승 하락분에서 전체 아파트 가구 수를 나누기 때문에 이런 현상이 발생한다. 이와 달리 미국의 케이스실러 지수는 최근 거래된 단독주택이나 공동주택 평균 매매가를 일정 시점과 비교해 매긴다. 따라서 한국 아파트 시장에는 가격 괴리현상이 발생할 수밖에 없다.

 실제로 분당 일산 등 수도권 신도시 중대형 평형은 2006년 최고가 대비 반 토막 났으며 강남권도 지역에 따라 20~30%의 하락률을 보이고 있다. 몇 채 거래되지 않은 정점 가격을 인정해야 하는 지도 논란이기는 하다.
하지만 이 같은 하락 속에서도 특정 아파트는 오르기도 하고, 다른 아파트는 전체 아파트 실제 하락률에 비해 턱없이 하락하기도 한다.

  

DTI(총부채상환비율) 규제 완화가 해법일까?

 

최근의 아파트 거래 침체를 해결하기 위해 건설업체는 물론 당정에서도 DTI 규제완화를 만지작거리고 있다. 규제완화를 하면 누가 좋을까.

이전에도 누누이 주장했지만 금융권이다. 그 다음은 건설업체와 건설 관련 업종 종사자들 일 것이다. 무리하게 빚내 투자한 사람도 이 범주에 속할 수도 있다.

1997년 국제통화기금(IMF) 사태 이전까지만 해도 한국에서는 아파트를 담보로 빚내기가 쉽지 않았다. 금융권에서 개인 부동산을 담보로 크게 인정하지 않았다. 그 무렵 금융권은 기업에 주로 돈을 빌려줬다. 특히 대기업은 중요 고객이었다. 재벌급 대기업은 정부에서 망하도록 방치하지 않을 것이기 때문에 알토란같은 고객이었다. IMF로 기업들이 줄줄이 도산하고 금융권이 무너지며 대마불사 신화가 깨졌다. 금융업에도 선진국 자본이 밀려 들어왔다. 이들은 손쉽게 돈을 벌 수 있는 대상을 골랐다. 그리고 그 무대는 가계였다. 소득이 확실한 중산층을 대상으로 돈을 빌려주되 담보는 그들의 유일자산이라 할 수 있는 아파트가 그 대상이었다. 더욱이 한국에는 전세제도가 있어 여간해서는 물리지 않을 것으로 그들은 판단했을 것이다. 그 결과 중산층은 아파트, 더 나아가 토지 상가 등 부동산에 목을 매게 된 것이다. DTI 규제완화는 그들의 손쉬운 돈벌이에 날개를 달아주는 행위인 셈이다. 국민 자산의 80%가 부동산인 현실에서 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것은 일정 부분 필요하나 부동산 시장의 파이를 키우기 위해 완화를 하는 게 타당한 지는 한번쯤 의문을 가져 볼 만하다.    

 

가계부채의 진실

 

동아일보가 얼마 전 보도한 연도별 가계부채 현황에 따르면 2004년 495조원,2005년 544조원,2006년 606조원,2007년 665조원,2008년 725조원,2009년 780조원,2010년 847조원, 2011년 913조원이다.

 7년간 두 배나 늘었다. 국민 자산의 대부분이 부동산인 현실에서 집을 사든, 생활자금을 대출하든 그 무엇이든 담보로 부동산을 걸었을 것이다.

따라서 가계부채의 상당량은 부동산 담보대출일 것이다.

최근 과도하게 빚을 내 집을 산 하우스푸어가 사회문제가 되고 있다. 모든 사람들이 빚을 과도하게 내서 집을 샀을까?

 2005~2006년까지 강남 분당 등 이른바 버블세븐 지역을 제외하고는 집 값이 비싸지 않았다. 빚을 내더라도 이들 지역을 빼고는 매수자가 2억 넘게 대출받지 않았을 것이다.

1만명이 2억씩 빚을 지면 2조원이다.10만명이 2억씩 빚을 내야 20조원이다. 100만명이 2억씩 빌리더라도 200조원이다. 앞에서 살펴 보았듯 서울 부동산이 최고 거래량을 기록하던 2006년 여름부터 1년간 거래량이 10만건이다. 그 이후에는 연평균 5~6만건이다. 이들 20~30만건의 거래자 모두가 2억 씩 빚을 내고 샀더라도 50조원 내외에 그칠 것이다.

 그렇다면 나머지 담보대출은 어디서 왔을까. 생활자금이나 사업자금 대출도 제법 있을 것이나 그보다는 최근 문제가 드러나기 시작한 신규아파트 담보대출이라고 필자는 추론한다. 한국의 아파트는 선분양제도이다. 매수자가 일정 계약금만 지불하면 나머지 중도금과 잔금은 대출로 해결한 게 그간의 관례이다. 금융업과 건설업의 절묘한 화합관계인 것이다. 문제는 매매가 대비 전세가 비율이 높은 도심권이나 강남 중심권역은 전세로 잔금까지 한꺼번에 해결할 수있으나 수요가 적은 수도권 외곽은 이같은 공식이 통할 수없다.

그럼에도 지금 이 순간 수도권을 비롯한 전국에는 아파트가 건설되고 있다. 수 년전 서울시 공무원은 다가구 오피스텔 등 각급 건물까지 포함하면 실질 주택 보급률이 서울조차 100%를 넘겼다고 실토했다.

지금 가계부채의 상당 책임은 정부에 있다고 해도 과언이 아니다. 2000년대 초반부터 집값이 상승일로에 놓이자 해당 정부부처는 신도시 건설을 해법으로 들고 나왔으며 현 정부는 보금자리 주택 정책을 발표했다. 지을수록 가계부채는 늘어날 수밖에 없는 구조이다.

 

지방부동산 당분간 침체도 필연

 

최근 3~4년 동안 지방 대도시 아파트는 순환하며 상승했다.상승 1차요인은 인플레 기대심리 때문이다. 서울 일부 지역이 강북이라는 이유로 터무니없이 낮은 가격에 거래됐듯 지방도 지방이라는 이유로 낮게 거래된 게 사실이다. 하지만 이들 지방 대도시는 짧은 기간동안 폭등했다. 신도시 지역은 100% 내외,구 도심도 50% 이상씩 상승했다.조만간 신도시 입주시기가 오면 기존 주택을 팔고 입주해야 할 사람이 상당수다.

 노무현 정부가 계획된 지방 균형발전정책에 따라 수도권 일부 고소득자들이 지방으로 이전해 올 것이 확실시 되나 그 것은 지방이 더 이상 말라 죽는 것을 방지하는 것일 뿐, 지방의 폭발적 성장을 의미하는 것은 아니다.

 수도권 부동산 경기가 축소하던 지난해에 수도권 가계대출은 미미하게 증가했으나 전체 가계대출은 상당폭 증가했다. 이는 지방부동산도 수도권만큼은 아니더라도 더 이상 가계부채 함정에서 자유롭지 못할 것임을 예고하는 것이다.

 

하우스푸어와 가계부채 연착륙 해법을 마련할 때...

 

앞에서 보았듯 매매가 대비 전세가 비율이 높으면서, 매매가 대비 전세가 차액이 낮은 곳은 거래가 활발하다. 가격 부담이 없는 곳은 내 집 마련 희망자가 있다는 방증이다. 지금 수도권 주택시장의 문제는 매수 여력이 있는 이들이 사지 않는 것이다. 부동산이라는 말만 나오면 경기를 일으키며 공급으로 밀어부친 정부 책임도 크다. 한마디로 말해 과공급과 매수세력의 관망이다.

 현재 30~40대 인구의 절반이 아직도 내 집을 갖지 못하고 있다. 누구나 집 한 채 갖는 1가구1주택 소유는 자본주의 사회에서 있을 수없는 법이다. 여력이 되더라도 집을 사고 싶지 않은 이들은 전세나 월세를 살면 된다. 그 것이 지금까지 통용되어온 1차 해법이다.

 중산층 맞벌이로 가구당 월 600만~700만원 버는 사람이 2~3억 빚내고 집을 살 바에는 월세 150만원 내고 살아도 된다. 미국 캐나다는 물론 상당수 유럽 국가도 중간층 주택 기준으로 1인당 국민소득의 40% 내외의 월세를 지불한다. 더 좋은 주택은 더 많은 월세를 낸다. 대신 버는 돈이 집세로 나간다고 불평을 말아야 한다.

 젊은 층은 은퇴를 눈 앞에 둔 베이비부머 하우스푸어 기사를 볼 때마다 댓글로 나마 악담을 퍼붓지 말아야 한다. 그들 상당수는 수십년간 벌어 자녀교육 시키고 가진 것이라고 빚 내 마련한 집 한채인 경우도 다반사이다. 어찌 보면 그들도 희생자이다. 빚내서라도 인기지역에 가지 않으면 인생 패배자로 몰았던 게 5~6년전의 언론과 사회 분위기 아니었던가. 젊은 층의 무작정 윗세대 비난이 오히려 젊은 층이 꿈꾸는 사회를 멀어지게 만들 수도 있는 것이다.

 2006~2007년에 무리하게 매수한 사람은 그다지 많지 않다. 서울과 수도권 합쳐 10만 가구 내외에 그칠 것이다.

이들 기존 하우스푸어들은 상당수 정리되고 있다.

 문제는 생활고에 몰려 주택을 담보로 빚내거나 무리하게 신도시 청약을 받은 사람들이다.

 

거래 활성화 대책으로 최초로 내집 마련하는 신규 매수자에게는 취등록세를 면제하고 저리 대출을 해주는 것도 한 방법이다. 신규 매수자가 얻는 이익이 있어야 시장에 참여할 것이다.

 거래활성화를 위해 많은 전문가들이 강남발 재건축 규제 완화 등을 들먹이고 있다. 앞에서 드러났듯 지금 수도권 부동산은 강남이나 중대형이 주도하고 있지 않다.

 저가 매수가 활발한 지역이 가격을 받쳐주는 구조이다. 누구인가 사 주면 이를 판 사람은 그간 모은 돈과 약간의 금융부담을 더해 더 나은 곳이나 더 큰 곳으로 이동하는 정상 국면으로 전환하고 있다.

 지난 5년간 정부와 가계는 많은 희생을 치렀다.

이유가 어찌됐든 적자재정이 심화됐으며 국민 대다수는 물가고로 실질소득이 감소했다.

다음 정부에서는 기업들이 나설 차례이다. 가장 전통적인 방법은 임금상승이다.

 정부가 주도한 각종 신도시 개발도 문제가 없었는 지 엄격한 내부 잣대를 들이대야 한다. 파주 운정 신도시가 위치한 동패리 야당동 등의 땅값은 2003년만 해도 30~40만원에 불과했다. 그린벨트를 해제해 개발하는 고양 원흥동이나 강남 세곡동 인근 지가는 2005~2006년만 해도 전답을 기준으로 각각 20~30만원,100여만원에 불과했다.  
 부동산에 관심있는 사람들은 신도시나 보금자리 주택을 건설할수록 적자가 누적된다는 국영기업의 호소를 보면서 고개를 갸우뚱하는 것도 사실이다.

 최근 언론에서 앞다퉈 나서 거래 실종과 하우스푸어, 부동산 폭락을 들먹이는 것에 다른 의도가 있는 것이 아닌 지 의심해 볼 필요도 있다.