하우스 푸어에 대한 ‘안철수의 생각’

하우스 푸어 : ‘집을 보유한 가난한 사람’을 말한다. 이들은 주택가격이 오를 때 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상과 주택가격 하락으로 인해 큰 손해를 보고 있는 사람들로, 외형상 중산층이지만 원리금상환 부담으로 구매력이 떨어져 있는 상태이다.

 

가계부채에 대한 ‘안철수의 생각’은 민주당을 닮았다

안철수의 하우스 푸어에 대한 생각은 민주당과 닮았다. 대선과 관련해 지명도 높은 잠룡 가운데 한 명이라는 이유로 관심이 지대하던 터에 각종 사회 현상 및 상황에 대한 그의 생각이 담긴 책자가 발표 됐다. ‘안철수의 생각’이 그것이다. 이유야 어떻든 사회적으로 뜨겁거나 정치적 견해가 피력되어야 할 부분들에 대한 생각을 밝혔다. 그래서 정치권에서는 사회 현안에 대해 전방위 견해를 밝힌 대선 공약집으로 보고 있다.

 

내용 가운데 가계부채에 대한 나름의 견해를 피력했다. 내 집을 갖고 있음에도 가난한 사람이라 일컫는 ‘하우스 푸어’의 대부분이 집을 담보로 주택을 구입함에 따라 가계부채의 대부분이 주택담보대출이라는 점에서 가계부채에 대한 안철수의 ‘생각(방향)’은 나름의 개인적인 견해를 넘어 향후 주택정책에 대한 방향성과 맥을 같이 한다고 할 수 있다. 가계부채에 대한 그의 솔루션을 통해 주택시장 또는 주택정책과 관련된 어떤 방향성을 엿볼 수 있을까?

 

가계부채 해소를 위해 DTI(총부채상환비율) 및 주택담보대출비율(LTV)에 대해서는 규제 유지가 필요하다고 했다. 이유는 이렇다. DTI나 LTV 규제를 푼다고 하더라도 부동산 거래 활성화에는 별 도움이 되지 않으며 오히려 이러한 규제 완화가 기존의 가계부채를 더 키울 가능성이 높다는 것이다. 결국 수익은 늘지 않는 현재의 경제상황에서 주거·교육 등 가계부담은 더욱 늘어날 것이고 그렇다면 1,000조에 달하는 가계부채가 DTI나 LTV 규제 완화로 인해 더욱 증가될 것이라는 논지다. 따라서 DTI나 LTV 규제 완화가 목돈이 필요한 서민들에게는 생활고를 해결하기 위한 방편으로 악용될 가능성을 염두에 둔 언급이랄 수 있는 대목이다. 또한 DTI나 LTV 규제 완화는 부동산 가격상승에 대한 기대심리를 부추길 수 있으며 관련 없는 규제완화가 오히려 억지로 가격을 떠받치는 인위적 부양책으로 활용되는 것을 경계 한듯 보인다.

 

빚을 얻어 주택을 구매한 후, 원리금 상환 부담으로 생활고를 겪는 ‘하우스 푸어‘에 대한 문제해결 방안 역시 가계부채 경감 차원에서 대출 만기를 연장하고 변동금리를 장기고정금리로 바꿔야 한다는 생각이다. 이런 맥락에서 우리나라의 주택 대출도 선진국처럼 20~30년 만기의 장기대출 형태여야 한다고 밝히고 있다. 결국 가계부채에 대한 구조조정의 필요성을 관련 제도의 정비 등을 통해 강조한 것이라고 할 수 있다.

 

DTI 규제 완화, 이미 읽힌 ‘패’ 현재의 주택시장 여건 개선에 효과적이지 않아...

최근 정부는 내수활성화를 위한 청와대 민관 합동토론회를 통해 상징처럼 남아 있던 DTI 규제를 부분적으로 완화하기로 결정했다. 내수진작을 통한 주택시장 활성화 방안으로서의 정부의 고민을 모르는 바 아니나 정부의 이러한 결정에도 불구하고 대외 경제여건의 불확실성이 보다 커지고 있는 상황에서 그리고 이미 DTI 규제 완화라는 ‘패’가 시장에서 읽힌 것을 감안하면 이번 조치로 주택시장이 활기를 찾기는 역부족일 것으로 보인다. DTI 규제 완화에 따른 정책적 효과는 5.10대책 발표 이전 시점부터 이미 시장에 반영되었다고 보는 것이 맞다.

 

이런 이유로 부동산 시장 활성화 차원에서의 DTI 규제 완화는 불필요하다는 ‘안철수의 생각’이 작금의 주택시장 분위기와 맞물려 감성적으로 소비자들에게 더 와 닿을 수 있다. 왜냐하면 DTI 규제를 완화하지 않고도 이미 ‘하우스 푸어’ 문제는 사회 문제일 만큼 커졌기 때문이다. 소위 양도세 철폐의 정책적 대상자들인 다주택자들까지도 하우스 푸어의 증가 등으로 실제 거래가 이루어지지 않아 양도세 철폐에 따른 주택매도 세제 효과를 현실적으로 기대하기 어렵기 때문이다. 지금은 거래 증가를 기대할 만한 타이밍도 아니기 때문이다. 여기에 그치지 않는다. 이런 와중에 DTI 규제 완화를 통해 대출을 늘리고 늘어난 대출을 통해 신규 대출 수요가 주택시장의 침체로 인해 다시금 하우스 푸어의 대열에 편입될 수 있는 현실적인 상황 전개 가능성에 대해 논리적으로 그렇지는 않다라고 변명하기 어렵기 때문이다. 바로 이런 이유로 안철수 식의 가계부채를 줄이기 위한 대출 만기 연장과 장기고정금리와 2~30년 장기 대출 형태의 금융구조의 변화와 개선을 위한 주장이 보다 설득력을 얻을 수 있다. 견해로서의 생각으로 그것도 책이라는 매개를 통해 발표되었지만 이전에는 없었던, 이전 사람들과는 다른 방식으로서의 ‘생각’이 많은 사람들에게 공감되고 있다.

 

안철수의 ‘부동산 철학’, 실물(實物) 시장에 대한 대안적 이해 높여야...

그러나 가계부채를 줄이기 위한 진단과 바람직한 방향 설정에도 불구하고 안철수의 생각에는 일정한 한계가 존재한다. ‘문제가 있으니 해결방안이 필요하고 해결 방안은 이전(정부의 대책)과는 달라야 한다. 따라서 현상에 대한 해결방안은 이전(정부)과는 다른 방향, 다른 결과를 나타낼 수 있는 수단으로 강구되어야 한다’는 정치적 프레임을 염두에 두고 나온 처방이라면 그것은 옳지 않다. 지금의 주택시장은 단순히 특정 제도 또는 시스템의 문제 해결만으로 활성화 되거나 분양시장의 청약열기 호조에 따른 ‘분양(지방시장) 훈풍’이 아닌 기존 주택의 거래 부진이 해결되지 않는다. 유럽발 경제위기의 심각성과 불확실성이 다시금 높아지는 상황에서 우리나라 주택 및 부동산 시장의 전환기적인 구조적 변화가 맞물려 복합적으로 나타난 형국이기 때문이다. 주택보급률의 향상, 1인가구의 증가, 베이비부머의 은퇴, 지역 하위시장의 탈동조화 등이 구조적 변화를 보다 부추기고 있다. DTI 규제 완화를 통한 대출의 증가가 총량적인 가계부채의 증가를 의미하더라도 일정 계층의 대출 확대는 거래 증가를 통한 내수의 숨통을 트이는데 기여할 수 있으며 이러한 내수 진작이 전체 시장까지는 아니더라도 일부 하위시장(sub-market)의 여건 개선에는 효과적 일 수 있기 때문이다. 지금의 시장이 양극화 내지는 탈동조화 시장임을 감안할 때 불가피한 선택일 수 있다는 얘기다.

 

어쩌면 지금의 주택시장에 필요한 것은 대권 도전 가능성이 있는 개인으로서의 ‘안철수의 생각’보다 시장(market)의 방향에 대한 적절한 이해와 이에 대한 현실적으로 작동 가능한 정책적 수단의 강구일지 모른다.  생각은 방향이지 구체적인 실현 수단이 아니다. 움직이는 생물을 생각의 테두리로 설명하려면 생각으로서의 방향이 아닌 정책적 실현 수단으로서의 대안을 보다 명확히 제시할 필요가 있다. 단순히 가계부채와 하우스 푸어 문제 등에 대한 짧은 언급이지만, 이러한 언급이 개인의 부동산 철학에 근거한 것이라면 앞으로는 부동산이라는 실물에 대한, 실물 시장에 대한 보다 구체적인 대안적 모색의 결과가 제시될 필요가 있다. 부동산 시장은 실물로 움직여지는 살아 있는 ‘생물’이기 때문이다. 정치 또한 ‘생물’이라고 하는데 그런 전차로 우리나라의 부동산에 대한 관심이 뜨거운 이유다.