2014년에 유의할 개정법

아래는 법진행 예정 사항입니다. 민사집행법 통과 중입니다.

1.경매 매각 시작가를 감정가격보다 20%로 하향해서 1차 매각 예정

- 작년까지는 첫 매각가격을 감정평가액에서 시작 했지만 2014년 부터는 20% 하향된 금액으로 시작됩니다.

예)작 년 : 감정가 10억 -->1차 매각가격 10억

2014년 : 감정가 10억 -->1차 매각가격 8억

-예상 효과 : 경매 진행이 더 신속해 질것으로 보입니다.

2. 공유자의 우선 매수권 행사의 축소

- 공유자 우선 매수 신고시 보증금을 제공하지 않았거나 신고를 철회한 경우

- 우선매수권을 행사한 것으로 간주하며

- 공유자 우선매수권의 권리 행사도 1번으로 제한됩니다.

- 예상 효과 :

경매 절차를 지연시키거나 공유부동산을 여러번 유찰 시켜서 스스로 헐값에 낙찰 취득이 상대적으로 어려워 질것으로 보입니다.

3.유치권 행사권리의 축소

- 유치권 신고 제도도 정비될 예정입니다.

- 민사집행법 개정안이 등기.

미등기 부동산을 가리지 않고 인정되었지만 개정안이 통과되면

- 등기부 등본에 등기된 부동산은 유치권이 폐지되며,

- 미등기 부동산의 유치권만 인정합니다.

- 단, 미등기 부동산 유치권도 부동산이 등기된 때부터 6개월 동안 저당권 설정 청구를 할수 있다는 법안입니다.

□ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한이 낮아지게 되었습니다.

 ❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율을 현행 14%에서 10%까지 상한을 낮추고, 한국 은행 공시 기준금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4배(10%)로 정하여 금리와 연동될 수 있도록 하였습니다.

❍ 이제, 금리가 낮을 때는 인하된 금리에 따라 전환율이 낮아지고, 금리가 높을 때는 고정된 상한율 10%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

 

□ 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 되었습니다.

❍ 종전에는 주택을 매수‧제공할 여력이 없는 영세기업의 경우에는 주택을 임차하여 직원에게 제공하고 싶어도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금보호에 어려움이 있었습니다.

❍ 이제, 개정법률 시행으로「중소기업기본법」 제2조에 해당하는 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받게 되어 보증금 떼일 염려없이 근로자의 주거를 지원할 수 있게 될 것으로 기대됩니다.

 

 

□ 임차를 하려는 자 등 이해관계인이 해당 주택의 확정일자정보를 제공받을 수 있게 되었습니다.

❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있는 문제를 해결하기 위해 지난 8월 개정된 주택임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다.

* A씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권최고액 합계 2억3천만원의 근저당권만 확인하고, 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857판결 참조)

❍ 이에 따라 개정 시행령에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정보 제공의 범위 등을 규정하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결정에 대한 교섭력을 증대하고, 예상치 못한 선순위 확정 일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다.