아파트를 말한다.

아파트에 대해 갑론을박이 한창이다. 
아파트는 빈민주거지이자 감가상각물로써 투자가치 전무라는 주장이 있는가 하면 바쁜 도시생활을 만족시키는 가장 효율적인 주거형태라는 반론도 만만찮다. 지난 반세기간 아파트는 찬양일색이었다. 보안이 확실한 편이고 냉난방이 완벽하며 문 하나로 완벽한 사생활 보장도 가능했다.
누구나 아파트 생활을 꿈꾸었다.

하지만 인구구조 변화와 금융위기를 거치면서 아파트에 대한 회의론도 고개를 들고 있다.

과연 아파트 시대는 끝났고 투자가치는 전혀 없는가? 아파트 건설이 필요하다면 이제는 어떤 식으로 바꿔야 하는가?

아파트는 서양에서 비롯된 대표적 건축문화이다. 아파트의 현재와 미래를 읽기 위해 시발지인 서양의 예를 보기로 한다.

해외에 거주하거나 여행을 자주 다닌 분들은 모두 아는 이야기이다. 과문한 탓에 일부 내용에 오류도 있을지 모르지만 대부분 맞을 것으로 확신한다.

 

아파트는 빈민주거지인가?

 

19~20세기 혹독한 전란기를 치른 유럽은 국민 사기진작과 폐허의 신속한 복구를 위해 아파트를 대량 공급했다.

삶이 곤고한 시절에는 주거지도 아무래도 피폐하게 마련이다. 2차 세계 대전후의 피곤한 삶을 가감 없이 그린 이탈리아 명감독 빅토리아 데 시카의 영화에 이런 아파트가 곧잘 등장한다. 언덕배기에 따닥따닥 붙은 집과 들창 가에 내걸린 빨래들을 보면 영락없는 빈민촌이다.

낸시 콴과 윌리엄 홀든이 주연한 영화 ‘수지 웡의 세계’에서 등장하기 시작하는 홍콩 아파트들도 지금 시각으로 보면 빈민가나 다름없다.

하지만 미국 뉴욕 맨해튼의 방 2개짜리 아파트 가격이 인근 뉴저지에 위치한 방4칸 단독주택에 비해 비싼 것도 현실이다.

또한 북미 사람들이 피한용 세컨드 하우스로 주로 구입하는 코스타리카나 니카라과 해변의 방2개 아파트가 바로 옆에 위치한 방5칸 새 단독주택과 비슷한 가격에 거래되는 것도 사실이다. 영국 런던의 대중적인 서민 공동주택인 플랫이 수 에이커가 딸린 중세시대 스코틀랜드의 고성보다 비싼 것 또한 현실이다. 아파트냐 단독주택이냐는 선택의 문제인 것이다. 미국 캐나다인들이 주택 구매 때 참고하는 HGTV(Home&Garden Television)를 접속하면 이를 알 수 있을 것이다. 

 

아파트에는 주로 어떤 사람이 사는가.

 

한국에서는 계층과 나이를 불문하고 아파트 거주를 선호한다. 북미에서는 아파트가 신혼부부나 노인, 솔로를 위한 주거지라는 인식이 강하다. 서양의 아파트 문화는 한국의 아파트 문화와 다소 다르다. 아파트도 고층 콘도에서 저층 타운하우스 등으로 다양하고 그 사이 사이에 단독주택이 적절하게 배열해 있기도 하다.

따라서 자신의 주거 관에 맞는 곳을 선택할 수 있다. 아파트에는 공동생활규약 준수라는 엄격한 잣대가 적용된다.

우선 소음 냄새 등을 철저하게 규제한다. 카레나 청국장 등을 끓여먹다가는 그 냄새가 문틈으로 새나갈 경우 경고 조치를 받을 수있다. 테라스에 빨래를 맘대로 널 수도 없다. 경고가 누적되면 퇴촌해야 한다. 따라서 아이가 없는 신혼부부나 집 관리에 어려움이 많은 노인들이 주로 선호하는 편이다. 그렇다고 성장기 자녀를 둔 가정에서 아파트를 외면하는 것은 아니다. 다만 조심할 것이 단독주택에 비해 많을 뿐이다.

단독주택 생활은 고달프다. 철 따라 돌보아야 할 것이 많다. 집 앞 가든을 잡초 무성하게 방치하면 벌과금이 부과되기도 하고 외벽이 퇴색된 채 오랜 기간 방치할 경우 이웃으로부터 욕먹을 각오도 해야 한다. 2~3년에 한 번씩 페인트도 칠해주고 5~10년에 한 번씩 지붕도 갈아주어야 한다. 집 관리 비용이 적지 않게 들어간다.

아파트 재건축은 고층 재건축만이 능사인가.

 

김영삼 정부 시절 도심 흉물중 하나인 남산 아파트를 철거한 적이 있었다. 서울 시민에게 남산의 수려한 경관을 돌려주기 위해서이다.

도심 재생을 위해서는 일정 부분 고층화가 필요한 게 사실이다. 도심 경관을 보존하고 낡고 생명을 불어 넣기 위해 방치할 수는 없기 때문이다. 1950~60년대 북미대륙의 한적한 어업도시였던 밴쿠버가 대도시화하면서 도심을 일정 부분 고층화 한 것이 이를 방증한다.

하지만 압축 고층화가 발전을 의미하는 것은 아니다. 도심 고층화는 최근 베이징 쿠알라룸푸르 등 일부 아시아 도시에서 벌어지는 일이며 이들 도시도 자세히 들여다보면 저층 중층 고층 주거지로 세분화 해 계획적으로 관리하고 있다.

언론에 수없이 오르내린 강남 재건축은 IMF 이후 위축된 건설경기를 살리기 위한 고육지책에서 나온 것이다. 일부 저층 아파트 주민이 규제가 거의 없는 고층 개발로 돈벼락을 맞자 너나없이 재건축을 하겠다고 나선 것이 현재에 이른 것이고, 그 것이 아파트에 대한 반감을 몰고 온 것으로 보인다.

강남은 30여 년 전에 개발된 신도시중 하나이다. 계획 당시 이미 용적률 150~200%로 꾸며진 아파트를 용적률을 높여 고층화 하겠다고 하니 당연히 그에 맞는 사회적 책무도 부과되는 것이다. 수년전 종묘를 한눈에 내려다보는 위치의 도심상가를 40~60층으로 재정비하겠다는 지자체의 발표를 보고 깜짝 놀란 적이 있다. 각 지자체마다 고층개발은 발전이라는 등식에 휩싸여 이 곳 저 곳에서 턱없는 청사진이 제시되고 있다.

외국에서는 서너 개 철도 노선이 교차하고 대로를 끼고 있어 유동인구가 많은 곳 외에는 고층 개발을 엄격히 제한하고 있다. 

 

새 아파트만이 능사인가?

 

해외 거주자들은 이미 알고 있는 내용이겠지만 외국에서는 아파트가 30여년 됐다고 무조건 부수지는 않는다. 도심 우범 지대의 아파트는 철거해 공원으로 조성하기도 하고 업무용 빌딩으로 재단장하기도 한다. 프랑스 파리에는 100년 된 아파트도 있고 미국 캐나다 대도시에도 40~50년 된 콘도(고층아파트)도 즐비하다. 파리의 아파트는 대개 고층 아파트가 아니다.

지나친 고층은 콘크리트 하중 때문에 내구연한이 단축되겠지만 콘크리트 건축물의 수명은 50~70년이라는 게 정설이다.

외국에서는 오래된 아파트를 레노베이션해서 쓴다. 6개동으로 이뤄진 아파트가 있으면 우선 2개동을 1년 내외에 걸쳐 전면 보수하고 보수가 끝난 뒤에는 나머지 2개동을 하는 식으로 순차적으로 진행한다. 이 경우 비용 대부분은 주민들 부담이며 이를 위해 모기지론 같은 론이 존재한다.

최근 이제 입주 20년이 된 1기 신도시 주민 사이에서 구조 변경(재건축) 기류가 형성되고 있다. 낡고 불편하다는 이야기이다. 1기 신도시 대부분에 지하주차장이 설치됐고 배관도 합성수지나 동파이프일 텐데 대체 무엇이 불편한 것일까? 조성 20년이면 도시에 연륜이 쌓여 녹음도 풍성하고 환경도 쾌적할 게 틀림없을 것이다. 단지 새 아파트에 살기 위해 갈아엎거나 재산 증식을 위해 송두리째 바꾼다는 것이 가능한 것인 지 스스로 반문해 볼 필요가 있다. 다소 불편하면 대대적으로 수선해서 쓰는 게 맞지 않나 싶다.

지금까지의 건설역사에 비춰 보면 개발 시 이익이 누구에게 오는 지 따져보아야 할 것이다. 건설사와 분양 대행업체 등이 콧노래를 부르지 않겠는가?

이미 1기 신도시 중대형 평형은 2006년 최고가 대비 반 토막이 났다. 가격 부담이 덜하면서 쾌적한 곳이 신도시 아니던가?

 

임대차 문화도 바뀔 때.

 

최근 10~20년간 주택정책은 소유뿐 아니라 임대차 과정도 약자 보호에 맞춰졌다. 그 결과 세입자 보호기간도 6개월에서 1년,2년으로 점점 늘어났다. 하지만 세입자의 주거공간 사용문화나 인식은 오히려 퇴보했다. 과거 집 주인이 ‘왕’이던 시절에는 세입자가 눈치를 보았으나 최근에는 역전된 경우도 많다. 대다수는 그렇지 않겠지만 일부세입자는 임차한 집을 험하게 쓰는 경우도 있다. 화장실 거울을 손상하고 변기를 깨뜨려 놓고도 한마디 말없이 나가는 경우도 종종 있다. 주택 임대차 시대가 대세로 형성된다면 이에 대한 책임 소재 명문화 과정도 필요할 것이다. 필자가 첫 해외 생활 중 렌트한 집은 교포 집이었다. 주인아주머니는 기한 만료 뒤 모든 것을 원상복구 해줘야 한다고 계약서에 명시했다. 그 집을 떠날 때 못 박은 곳을 꼼꼼히 메웠고 오븐과 냉장고를 메워 윤이 번쩍 나게 닦아 주었다.거실과 침실 벽을 페인트칠했으며 버티칼과 커튼을 세탁한 것은 물론이다. 아파트 수선충당금도 문제도 명확히 할 시점이다. 수선충당금이라는 게 아파트를 사용함에 따라 노후화 될 경우에 대비해 적립하는 수리유지비로 보면 맞을 것이다. 따라서 해당 아파트를 쓴 사람이 이를 물어야 하는 게 원칙이 아닐까 싶다. 특정 주거공간을 돈을 내고 법률에 보장된 사용권을 획득했다면 그에 따르는 의무도 이행하는 게 순리가 아닐까 싶다.

하우스푸어 책임 소재와 해결 방법은?

 

자본주의 사회에서 모든 거래 행위의 책임은 행위 당사자에게 귀결된다. 하지만 넓혀 보면 사회적 책임이 따를 때도 있다.  IMF사태 이전만 해도 집을 담보로 빚내기가 쉽지 않았다. 지금처럼 시가의 60~80% 돈을 내준 적은 한 번도 없다. 지난 부동산 활황기에 가장 한 이득을 본 세력이 금융권이라고 단언한다. 많은 이들이 건설사나 일부 언론에 주먹질을 해대지만, 실제로는 돈 놓고 돈 먹기식 영업행위를 해온 한국의 금융권도 원죄에서 벗어나기는 힘들다. 그 결과 수많은 중산층은 빚에 저당 잡힌 인생을 살고 있다. 금융개방이 몰고 온 폐해중 하나이다.

미국 캐나다의 모기지 금리가 중앙은행 기준금리에서 얼마나 가산하고 있는 지 정책 당국이 살펴 볼 대목이다. 피라미드식 국제 금융구조상 쉽지는 않겠지만 정책 당국이 고민할 필요는 있을 것이다.

최근 건설사들은 분양가상한제를 폐지해달라고 하고 있다. 그들이 내세우는 논리중 하나가 질 좋은 주택을 제공하기 위해서는 현재 분양가로는 턱도 없다는 것이다. 과연 그럴까?

서울 및 수도권에 국한할 경우 이제 강남·북 도심 접근성이 뛰어난 곳을 제외하고는 소비자들이 선뜻 선택을 하지 않는다. 지방 대도시는 끝에서 끝까지의 시공간적 거리가 짧지만 서울은 광역교통망을 아무리 확충해도 한계가 있다. 도심 거주의 이점을 누구보다 잘 아는 소비자가 강남·북 도심을 택하는 것은 어찌 보면 당연한 것이다. 분양가 상한제 폐지는 사실 건축비의 상승 때문이라기보다는 지가 상승 때문으로 보는 게 타당하다.

부동산에서 지난 10년간 가장 가파르게 오른 것은 토지이며 현 정부 5년 동안 가장 가파르게 상승한 것은 대도시 도심의 지가이다. 현재의 지가로는 도저히 분양가를 맞출 수없다는 게 건설사의 고백이 아닐까 싶다.

 

반세기 아파트 공화국 시대의 패러다임을 바꿀 시점

 

아파트라는 편리한 주거공간으로 인해 국민생활의 향상이 적잖게 이뤄진 게 사실이다. 하지만 아파트 공화국 이면에는 건설사와 지자체 정부의 이득 챙기기도 숨어 있다고 봐야 한다. 한국이 고도성장을 구가하던 1990년대 초반 관가에는 여름 보사부(보건복지부) 겨울 문교부(교과부) 사시사철 건설부(국토해양부)라는 말이 회자됐다. 해당 계절이 되면 해당 부처가 바쁘다는 의미이기도 하고 뒤집어 보면 그만큼 관련사업(?)이 치열하다는 말이기도 하다.

아파트에는 건설사 분양업체 많은 관련세력들의 이익이 숨어 있다. 이제는 주민에게 돌려 줄 때가 아닌가 싶다. 건설사는 꾸준한 일감 확보로 적정한 이익을 남기는 데 그쳐야 하고, 분양업체 정비업체 등 숱한 중간 경로를 과감히 단축할 시점이 됐다. 정비사업도 주민과 공무원들이 직접 실사해 적정성을 따져야 한다. 주민의 뜻을 한 데 모으기 어렵고 골치 아프다 해서 민간업체에 떠넘기는 것은 다른 측면에서 정부의 직무유기라고 할 수 있다. 구옥 한 채 없이 허물고 아파트로 채우는 것이 과연 발전인 지 되돌아 볼 시점이다.

과문한 탓인지 모르지만 수천수만 세대 아파트로만 채워진 곳을 부촌이라고 하는 곳은 세계 어디에도 없을 것이다. 아파트 대여섯 동 옆에 구옥도 있고 구멍가게도 있고 사무용 빌딩도 한두 개 섞여 있는 자연스럽고 효율적인 공간 창출이 아쉽다.

30~40대 무주택 세대와 40,50대 하우스푸어에게

 

얼마 전 50대 초반 하우스푸어에 대한 기사에 달린 댓글을 보면서 착잡했다. 윗세대가 싼 X 절대 치우지 않겠다는 식의 저주에 가까운 댓글이다. 기사의 내용은 자녀가 성장함에 따라 집을 넓히고 싶었으나 돈이 모자라 빚을 냈는데 집값은 폭락했고 정년이 눈앞에 닥쳤다는 고백이었다.

지금 하우스푸어중 가장 고통 받는 연령대가 40대 후반,50대 초반의 유주택자일 것이다.30~40대 무주택자에게는 그들의 불행이 고소해 보일지 몰라도 공개적으로 반길만한 것은 아니라고 본다. 지금 서울 및 수도권에도 전세가와 매매가 격차가 1~2억인 아파트가 수두룩하다. 누구인가 영원히 사지 않는다면 또 다른 누구인가는 살 것이다. 주택 1채만으로도 임대사업자 등록이 가능하다는 것은 세입자가 평생 갑이 아닐 수도 있다는 의미이기도 하다.  주식 채권 등으로 돈을 많이 벌 수있다면 좋은 집 골라 임차해 살아도 된다.

지금 수도권의 하락은 경제상황 탓도 있고 수급불균형에도 기인하고 있다.

미래예측은 불가능하기 때문에 사람들은 과거에서 실마리를 찾기도 한다.

지금이 스태그플레이션 시대라면 현재와 가장 비슷한 국면은 1971-81년의 10년 불황기일 것이다.

2012년 현재의 시점은 1974년 10월,11월과 비슷하다고 할 수 있다. 이 시기에 다우지수는 거래일 기준으로 14일 연속 하락했고 12월 570선을 저점으로 반등에 성공해 지수는 그로부터 5년 만에 저점대비 두 배가 됐다. 최근 다우지수는 지난 5월 호재 하나를 터뜨려 겨우 하락을 멈추게 한 것을 빼면 14일 연속 내린 셈이었다.

국내에서도 1974년 겨울이 가장 혹독했다. 그 해 겨울 내내 에너지 절약 캠페인이 벌어졌고 생활은 위축됐다.집 값도 얼어 붙었다.

1975년부터 국내경기는 서서히 좋아지다가 1976년 짧은 침체 이후, 1977년부터 탄력적으로 상승했다. 이는 선진국도 마찬가지였다.

역사가 항상 같은 방식으로 전개되지는 않지만, 비슷한 파동으로 가는 경우는 종종 있다.

과도하게 빚을 낸 사람들은 다소 억울하겠지만 털어낼 시점이 됐고 새로 주택을 구매해야 할 사람은 시기를 잘 가늠해 능력에 맞는 집을 구매할 필요도 있다. 귀촌을 꿈꾸는 50대 초반은 토지 매수를 늦출 필요가 있다.

지난 10년간 수도권 일부 경기, 충청 서해안 일부 지역의 토지는 수십 배 오른 게 허다하다. 토지에는 정가가 없다. 하우스푸어 다음 차례는 랜드푸어일 가능성이 높음을 알고 대응할 필요가 있다. 집 담보로 빚을 내 토지에 투자한 사람도 많다는 사실을 알아야 한다.