은퇴계층의 자산 재분배와 부동산 시장 영향

약 700만명에 달하는 베이비부머(1955~1963년생)의 은퇴가 작년부터 본격화되면서 사회 각 분야에서 은퇴 및 노후준비에 대한 관심이 높아졌다. 이와 관련하여 기존의 노후계층과 더불어 베이비부머의 부동산 중심의 자산구조가 재편될 것이라는 전망과 함께 이들 은퇴계층의 자산재분배가 부동산시장에 미치는 영향에 대한 논의 역시 활발하다. 

2010년 현재 우리나라의 고령화율(총인구 중 65세 이상 인구 비율)이 11.7%에 달하고 있고, 노인인구비율이 20%를 넘어가는 초고령사회로의 진입도 14년 밖에 걸리지 않을 것으로 예상되고 있어 베이비부머를 시작으로 한 예비노년층의 은퇴에 따른 노후준비에서 부동산의 역할과 자산재분배에 대한 관심은 당분간 계속될 것으로 보인다.

부동산 자산에 의존도가 높은 베이비부머, 은퇴 후 부동산 활용 중요

 

2010년 통계청의 가계금융조사에 따르면, 우리나라 전체 가구의 가구당 자산은 평균 2억 7,268만원이며 이 중 75.8%가 부동산이고 금융자산은 21.4%에 불과하다. 연령별로는 60세 이상의 경우 자산 중 부동산 비중이 88.3%에 달하고 있고 연령이 높아질수록 부동산 비중이 높게 나타났다. 은퇴 후 급여소득이 없는 상태에서 대부분의 자산이 부동산으로 구성되어 있다는 것은 노후생활이 여의치 않을 것임을 짐작케 한다.

 

<그림 1> 가구주 연령대별 부동산 자산 보유비중

 

한편, 서울대학교 노화고령사회연구소(2010)의 조사에서는 베이비부머의 66.1%가 은퇴 후 생활비를 개인적으로 준비할 예정이며, 개인적 은퇴준비가 상당히 미흡하거나 준비하지 못하는 등의 비율이 55%로 나타나 2명 중 1명은 은퇴 후 노후생활에 문제가 발생할 가능성이 있다. 또한, 베이비붐 세대의 노후준비를 위한 연금가입률 역시 미미하다. 보건복지부(2011)의 보고서에 따르면, 전체적으로는 공적연금만 가입한 비율이 가장 높으며 개인단위에서는 어떤 연금에도 가입하지 않은 ‘무연금’ 비율도 22.1%에 달한다. 공적+퇴직+개인염금 모두를 가입한 다층적 노후소득을 준비한 비율은 부부단위에서도 16.7%에 불과하다.

은퇴계층의 높은 부동산 자산 비중과 노후생활을 위한 준비가 미흡하다는 사실은 은퇴 후 이들이 보유한 부동산을 활용한 은퇴자금마련, 즉 은퇴계층의 부동산 처분 전망을 가능케 한다.

 

<표 1> 베이비붐 세대의 노후 준비 연금 가입 현황

 

 은퇴계층의 부동산 소유, ‘하우스푸어’에서 ‘실버푸어’로

 

앞서 이야기한 바와 같이, 은퇴 후 고정적인 급여소득이 없어진 상태에서 의료비를 포함한 노후생활에 생활비를 충족하는 것은 어려운 상황으로, 특히 부동산자산 비중이 높은 이들 계층에서의 자산재분배는 필수적일 수밖에 없다. 이들 계층의 부동산자산 비중이 높은 것은 지금까지의 부동산 가격 상승과 관련이 있다. 2008년 이전까지는 부동산가격의 상승폭이 소득상승보다 높았기 때문에 부채를 활용하여 부동산을 구입하는 중장년층이 많았다. 부채를 활용한 부동산구입이 활발했던 2000년대 초반에는 부동산가격 상승폭이 높았지만, 2008년 리먼사태 이후 부동산시장은 침체되어 있는 상태다. 가격상승기에 무리하게 대출을 받아서 주택을 구입한 후 이자와 원금 상환에 허덕이는 ‘하우스푸어’의 상당수가 은퇴계층일 가능성을 배제할 수 없다.

 

<그림 2> 2000년 이후 주택가격 변화

 

부동산 소유에 따른 대출이자 및 원금상환 부담의 가중은 은퇴 후 가처분 소득 감소로 연결된다. <그림 3>에서와 같이 연령이 높을수록 소득에 비해 부채가 많아 은퇴 후 가처분소득이 감소될 것이 예상된다. 연령대별 가처분소득 대비 총부채는 60세 이상에서 3.5배로 최대로 나타나, 가처분 소득 감소로 은퇴 후 빈곤하게 사는 ‘실버푸어’로 전락할 가능성도 높다. 이 때문에 노후 생활자금 마련과 은퇴 후 자녀 결혼자금 마련을 위해 부동산자산을 재분배할 것이라는 예상은 당연하다고 볼 수 있다. 실제로 KB금융지주 경영연구소(2012.7)의 조사에 따르면, 베이비붐 세대의 재테크 목적은 ‘노후자금 마련’이 최우선이었고, ‘자녀결혼자금’, ‘일시적 여유금 운용’ 순으로 나타났다.

 

<그림 3> 연령별 총부채와 가처분소득(2010)

 

 

노후준비를 위한 부동산 자산의 활용과 부동산 시장 영향
  
지금까지 언급한 바와 같이 은퇴 후 노후준비가 취약하여 보유자산의 대부분을 차지하는 부동산 자산의 비중을 축소할 가능성이 클 것이다. 더구나 2008년 후 국내 부동산 경기의 침체가 장기화되는 한편, 2030년 이후 인구 감소세가 전망되는 상황에서 부동산 가격 상승을 기대하기는 힘든 상황이다. 그러나, 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되어 은퇴계층이 급증한다고 하더라도 이들이 보유한 부동산이 급격하게 시장에 매물로 나올 것으로 단언하기는 쉽지 않다. 다만, 노후준비를 위해 은퇴계층이 부동산자산을 어떻게 활용할 것인가에 대해서 앞으로의 부동산 가격전망과 소득수준, 수요변화의 관점에서 생각해 볼 수 있다.

 

▶ 주요 수요계층 감소로 인한 주택가격의 하향 안정과 주택연금 가입 증가

통계청의 인구추계에 따르면 2018년이 되면 55세 이상 은퇴연령층 인구가 주택의 주요 소비층인 35~54세 인구를 넘어서는 한편, 2030년까지 전체 가구수가 증가하는 가운데, 1,2인 가구의 증가는 현저한 반면 대가족 형태 가구는 감소할 것으로 예상된다. 이에 따라 주요 수요계층이 감소되어 주택가격이 하향 안정화 될 가능성이 있다. 주택가격이 하향 안정화될 것으로 예상될 경우, 가격이 하락하기 전에 주택연금에 가입하고자 하는 노인인구 계층이 늘어날 것으로 예상된다. 또한, 전반적인 주택수요의 감소로 실수요자 중심의 주택시장으로 재편될 것이나, 전반적인 소득수준이 향상된다면 주택 필터링은 지속적으로 일어날 것으로 예상된다.

 

▶ 노인세대의 필요 주택규모의 축소에 따른 니즈 변화

고령화에 따른 생애주기 변화로 규모나 기능 등에서 기존 거주주택에서의 주택 교체 수요가 증가할 것이다. 이와 관련하여 노인전용주택 등의 수요증가와 주택개보수사업 확대, 도심 노인 세대 소유주택과 교외 젊은 세대 소유주택의 대체수요도 발생할 가능성이 있다. 후자와 관련하여 일본에서는 시니어계층의 우량 주택을 공영주택화하여 청장년층에게 임대하고 시니어계층에게 주거대체를 지원해주는 형태의 주택교체사업을 지자체차원에서 실시하여 기존 주택스톡을 활용하는 것은 물론 고령사회에 대응한 주택정책의 일환으로 기능하고 있다.

 

▶ 노후 생활자금 마련을 위한 거주 주택의 활용

주택소유자의 고령화와 더불어 거주하는 기존 주택의 노후화도 진행되고 있다. 노인세대의 장기거주는 주택개조와 더불어 재건축 등의 수요 증가를 가져오는데, 은퇴 후 고정수입이 없는 노인세대의 경우 재건축 등에 필요한 자금조달 문제가 대두된다. 초고령사회인 일본의 경우, 거주자 고령화로 노후 맨션의 재건축을 추진하기 곤란한 사례가 많이 나타나고 있다. 은퇴계층이 소유한 부동산자산의 대부분이 거주주택인 경우가 많아 기존에 거주하던 주택보다 규모를 축소하여 재건축 아파트를 받고 나머지는 임대하거나 매각하여 노후 생활자금을 조달하는 방법도 생각할 수 있다. 최근 1:1재건축 허용 등과 같이 수요 변화에 대응한 정책적 대안 마련도 나타나고 있다.