[세무사의 세무백과] 전세 얻기 전에 집주인의 미납세금 확인하라고?

국민권익위원회 "부동산 임대차 계약 전 미납세금 확인해야"
'국세우선의 원칙'에 의해 집주인이 세금 미납하면 전세보증금 잃을 수 있어

요즘은 법률상식들이 널리 퍼져있어서 상가나 주택을 전세로 임대차 계약을 체결할 때, 부동산등기부등본(이하 등기부등본)을 먼저 떼어보는 것이 보편화 되어있다. 이렇게 등기부등본을 먼저 떼어보는 이유는 해당 물건의 앞순위 채권자가 있는지를 확인해서 예기치 않은 상가나 주택의 공매나 경매로부터 임차인 자신이 피해를 보지 않도록 하기 위해서이다. 그런데 얼마 전 국민권익위원회(이하 권익위)에서 집을 얻으려는 임차인이 집주인의 세금미납 여부를 부동산중개인을 통해 미리 확인하도록 하는 취지의 제도 개선을 관련 부처에 제안했다. 부동산 임대차 계약을 하는데 갑자기 집주인의 미납세금 문제는 왜 나온 것일까?

김철수(가명) 씨는 지난해 4월 공인중개사를 통해 주택 전세계약을 맺었다. 김 씨는 등기부등본상 근저당권 등을 확인하고 이상이 없어 전세보증금 약 2억 원을 지급하고 전입신고와 확정일자를 받았는데, 4개월 뒤 세무서로부터 김 씨가 전세로 들어간 주택을 압류하고 공매를 진행한다는 통지를 받았다. 깜짝 놀란 김 씨는 세무서에 관련 내용을 알아보았더니 집주인이 전세계약일 수개월 전에 고지된 세금을 미납해서 주택이 공매된다는 것이었다. 김 씨는 전세보증금을 모두 잃게 될 위기에 처했다.

우리나라 세법에는 ‘국세우선의 원칙’이라는 것이 있다. 이는 국가의 조세채권이 다른 채권에 우선하여 변제된다는 뜻인데, 가끔 위와 같은 사례가 발생해서 부동산을 임대차할 때 임차인은 주의가 필요했다. 그래서 만들어진 것이 임대인의 미납국세 열람제도였는데 현행 관련 법령에 따르면 임차인이 부동산 계약 전에 집주인 동의를 받아 주민등록번호 등 신상정보를 기재한 신청서를 작성하여 세무서에 제출하면 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있다. 그렇지만, 대다수 임차인과 공인중개사들이 이 같은 규정을 모르거나 알아도 임대인과의 마찰을 부담스러워해 세금 체납 여부를 확인하지 않는 경우가 많았다.

그러다 보니, 임대인의 미납세금 열람제도는 ‘국세우선의 원칙’에 따른 세입자의 피해 예방을 위해 마련된 제도이지만, 막상 임차인이 피해를 봤을 때에는 미납세금을 확인하지 않은 임차인에게 책임을 돌리는 빌미가 되고 있어 제도 개선이 필요했던 상황이었는데, 이번에 권익위에서 부동산중개인에게 집주인의 체납 여부를 의무적으로 확인하도록 하는 취지의 권고안을 관련 부처에 전달한 것은 세입자 보호를 위한 적절한 조치로 보인다.

잠시 화제를 바꾸어 국세가 항상 다른 채권에 우선하여 변제된다면 문제점이 없을까? 위의 사례로 되돌아가 보자. 김 씨의 경우 임대차계약을 체결하기 수개월 전에 집주인에게 고지된 세금이 체납되어서 김 씨가 불리해진 것이다. 만약 순서를 바꾸어 김 씨와 집주인이 임대차계약을 맺은 후에 집주인이 자신에게 고지된 세금을 미납했다면 이때에도 국세가 김 씨의 전세보증금보다도 우선하여 변제될 수 있을까? 이런 때 세법에서는 ‘국세우선의 원칙’을 적용할 수 없도록 하고 있다.

어찌 됐던, 세입자들은 앞으로 임대차계약을 맺을 때 등기부등본 외에 임대인의 미납세금 여부도 확인하는 것을 잊지 않도록 하자.

글/ 이범윤 세무회계사무소 대표 blog.naver.com/michael3000

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