혁신도시, 2014년 후폭풍 온다

이번 주 부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 지방 곳곳에 들어서는 혁신도시를 다뤄볼까 합니다. 혁신도시는 지난해 말 부지 조성공사를 마무리하고 지방 이전 공공기관 공사가 한창입니다. 또 올해는 아파트가 분양이 본격화되고 입주도 시작됩니다.

지방 혁신도시 10곳은 노무현 참여정부가 수도권 인구집중을 완화하고 국토 균형발전을 위해 2003년 6월부터 추진했습니다. 2005년 12월 혁신도시 10곳에 대한 입지선정을 완료했습니다. 이어 2007년 2월 ‘공공기관 지방 이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법’을 제정했으며 2007년 9월부터 부지 조성공사를 착공했습니다.

혁신도시는 총면적 1천3백60만평에 상주인구 27만3천명을 수용합니다. 공공기관(114곳. 직원 3만7천명) 이전은 2015년 상반기에 마무리될 예정입니다. 참여정부에서 시작돼 MB정부를 거쳐 박근혜 새 정부에서 혁신도시 개발사업이 종료되는 것입니다.

아파트 공급은 지난 2011년 4월 울산 우정혁신도시에서 푸르지오가 첫 분양됐습니다. 입주는 오는 6월부터 부산(대연 힐스테이트 푸르지오)과 울산(푸르지오)에서 시작됩니다. 2013년 혁신도시 아파트 분양물량이 본격화됩니다. 광주전남혁신도시 등 8곳에서 1만9천여가구(공공임대 포함)가 공급됩니다. 2011년은 4천3백여가구, 2012년은 1만5천여가구.

혁신도시 개발이 본격화될 2013년 현 시점에서 부동산 가치투자자라면 혁신도시의 미래가치를 분석해볼 필요가 있습니다.

정부는 혁신도시를 지역 성장의 거점으로 만들어날 계획입니다. 이를 위해 산 학 연 클러스터 구축에 힘을 쏟고 있습니다. 즉 기업 대학 연구기관을 유치하겠다는 것입니다.

하지만 이게 말처럼 쉬운 게 아닙니다. 더욱이 수도권도 아닌 지방에서 말입니다. 대전 대덕연구단지의 경우 조성사업에만 20년이 걸렸습니다. 따라서 지방 혁신도시도 틀이 잡히는데(인프라 구축으로 계획도시인 혁신도시가 안정화되는데) 최소한 10년 이상의 세월이 필요할 것입니다. 예를 들어 혁신도시가 2008년에 부지 조성공사가 착공에 들어갔다면 2018년은 돼야 틀이 만들어진다고 보면 됩니다.

혁신도시의 틀을 만드는데 핵심은 공공기관 직원(가족 포함) 이주일 것입니다. 다음으로 대중교통망(도로망 전철망), 학군, 공공시설이 중요하구요. 하지만 공공기관 직원들의 실제 이주(직원 본인은 물론 배우자 자녀 등 가족이 주소를 옮겨 해당 혁신도시로 이주하는 것)는 지역에 따라 다르겠지만 입주시점에 평균 30% 안팎에 그칠 것입니다. 이전기관 직원을 대상으로 한 아파트 특별공급에서 70% 이상이 미달되는 것을 봐도 유추할 수 있습니다. 또 인프라를 구축하는데 핵심인 상업용지, 공공용지 매각이 매우 부진해 혁신도시의 틀이 잡히는데 큰 걸림돌이 되고 있습니다.

이와 관련 MB정부는 혁신도시의 상업용지 매각을 활성화하기 위해 2012년 11월부터 미매각 중대형(전용 85㎡ 초과) 아파트 용지를 중소형(전용 60~85㎡) 또는 중소·중대형 혼합 용지(전용 60~85㎡, 85㎡ 초과)로 공급할 수 있게 했습니다. 또 상업용지에 오피스텔을 건축할 수 있도록 규제를 완화했습니다.

그럼에도 혁신도시의 미래가치는 높다고 생각합니다. 혁신도시에 돈(부지조성공사만 10조원)이 몰리고 공공기관 이전으로 지역 경제력(GDP)이 높아지면 부동산 수요가 늘어나기 때문입니다. 이미 2009년 이후 공급된 단독주택용지가 인기리에 마감되고 2012년에 강원 울산 대구 등 혁신도시 주변 아파트값이 두자릿수 상승을 기록했습니다. 아파트 분양도 지난해 강원(원주) 울산 대구 경북(김천) 전북(전주) 제주 등 혁신도시에서 1순위에 마감되는 단지가 잇따라 나왔습니다. 물론 땅값도 큰폭으로 상승했구요.

 

무엇보다 혁신도시는 특별법에 따른 국책사업이자 국토도시개발사업이라는 것입니다. 여기에 11곳 광역 지방자치단체가 총력을 기울이는 지자체의 핵심사업이라는 것입니다. 기존 택지개발지구는 물론 신도시 사업보다 우선순위가 높아 새 정부도 혁신도시 건설을 적극 지원할 것입니다. 그리고 이제 계획 단계가 아니라 완공 단계에 접어들고 있습니다.

한편 지방 주택시장은 부산 경남이 2007년 하반기부터 집값 상승세가 시작됐습니다. 풍선효과로 강남 투자자들의 자금까지 유입되면서 부산 경남 집값은 2011년까지 매년 두자릿수 상승률을 기록했습니다. 하지만 2012년 하반기에 약보합세로 돌아선 상황입니다.

이어 세종시가 2010년 아파트 분양열기로 상승세를 보였으며 2013년 2월 현재까지 계속되고 있습니다. 대구 울산 광주 등은 2011년부터 강보합세로 돌아선 상태입니다.

2013년은 혁신도시가 지방 부동산시장을 주도할 것입니다. 아파트 입주가 시작되고 분양이 본격화되는데다 공공기관 이전(입주)이 시작됐기 때문입니다. 2014년에는 아파트 입주가 본격화되고 공공기관 이전이 거의 마무리돼 혁신도시의 기본틀이 갖춰지기 시작할 것입니다. 그러면 부동산 가격의 상승세가 본격화될 것입니다.

다시 말씀드리지만 혁신도시의 미래가치는 밝습니다. 시간이 관건입니다. 부동산 가치투자자라면 남보다 한발 앞서 2013년 매입해서 5년 이상 장기보유해야 합니다. 2018년 이후 매도타이밍을 잡는 것입니다. 투자대상은 아파트 분양권 오피스텔은 물론 단독주택용지 상가주택용지가 될 수도 있고 혁신도시 인근 토지도 노려볼만 합니다. 경매물건도 물론이구요. 

부동산 투자격언에 ‘정부 정책에 맞서지 마라’가 있습니다. 이는 규제강화책을 펴는 시기에 자주 입에 오르내리는 말입니다. 정부 정책은 시장을 살리고 죽이는데 큰 변수입니다. 출범을 앞두고 있는 박근혜 새 정부에선 규제완화가 대세입니다. ‘성공하려면 정책에 따라 투자하라’는 격언을 마음에 새겨야할 시기입니다. 나아가 가치투자자라면 ‘정책을 내다보고’ 투자해야 할 시기입니다.