전세가율 하락이 집값 반등시점이다

주택시장에서 지닌 2009년 이후 현재까지 꾸준히 오른 통계 수치가 있습니다. 먼저 아파트 전셋값이 있습니다. 이와 함께 꾸준히 상승한 것이 바로 아파트 전세가율입니다. 즉 매매가 대비 전셋값 비율이 4년 넘게 오르고 있습니다.

서울 경기 등 수도권 아파트 전세가율 60% 돌파가 초읽기에 들어간 것을 계기로 전세가율이 60%가 넘으면 과연 3개월 후 매매가가 상승세로 전환될 수 있을까?를 분석하겠습니다.  

서울 아파트 전세가율은 지난 2009년 1월 38.2%로 최저점을 찍은 후 지난 4년간 줄곧 상승세를 보여 왔습니다. 가장 큰 이유는 지난 2006년까지 큰 폭으로 뛰었던 매매가가· 2007년 가을부터 하락했기 때문입니다.

집값이 하락하면서 내집마련을 하려는 대기수요자들이 매매수요에서 전세수요로 전환됐기 때문입니다. 여기에 집주인들이 저금리시대에 보상심리로 전세보다 월세를 선호한 것도 한몫했습니다. 전세수요는 늘어나는데 전세물건은 월세 전환 등으로 갈수록 줄어 전셋값이 올랐기 때문입니다. 반면 매매가는 그동안 지속적으로 하락세를 보여 전세가율이 큰 폭으로 상승하게 된 것입니다.

이는 과거 지난 2000~2001년, 2006년 아파트 전세가율이 오르면 일정 시차를 두고 매매가 올랐던 경우와는 근본적으로 다릅니다. 이때는 서울의 경우 2000년 전세가율이 오르고 2002년 3분기에 매매가 고점을 찍었습니다. 또 2006년 3분기 전세가율이 뛰자 2007년 매매가가 상승했습니다. 매매가가 오르면 상승세가 4~6년 지속됐습니다.

2000년대 들어서 2007년 미국발 글로벌 금융위기가 발생하기 전에는 IMF사태이후 주택공급물량 부족으로 전셋값이 올라 전세가율이 오르고 이어 매매가 상승했습니다. 추격매수가 이어지면서 집값 상승 기대심리가 주택시장을 지배했습니다.

하지만 글로벌 금융위기가 발생하면서 미국은 물론 영국 등 서방 선진국 집값이 폭락하면서 국내 주택시장도 하락세로 돌아섰습니다. 집값 하락 기대심리가 시장을 점차 지배했구요.

이로 인해 매매가 하락에 따른 전세가율 상승이라는 초유의 경험을 하게 된 것입니다. 따라서 전세가율 60%가 넘어도 매매수요 부족으로 집값을 끌어올릴 수가 없었던 것입니다.

전세가율 상승에 따라 3개월 등 일정 시차를 두고 매매가가 상승하려면 집값 상승 기대심리로 매매수요가 지속적으로 유입돼야 한다는 전제조건을 충족해야 합니다.

하지만 이제 4.1대책이후 후속조치가 마무리되면서 주택시장은 달라지고 있습니다. 먼저 4월 들어 수도권 아파트 매매가 하락세가 멈췄습니다. 또한 지난 2007년 분양가 상한제 시행 이후 주택공급물량은 밀어내기식 분양으로 일시적으로 늘어났지만 2009년부터 현재까지 4년간 지속적으로 감소해왔습니다. 

4.1대책을 터닝포인트로 전셋값 부담이 높아지자 집값 하락 우려로 내집마련을 유보한 대기수요자가 점차 매매수요로 전환되고 있습니다.

“부동산 가격은 결국 균형점에 도달하게 된다.”는 말이 있습니다. 매매가가 많이 올랐던 아파트가 전셋값도 많이 오릅니다. 매매가 급등으로 전셋값과의 격차가 커졌기 때문에 그 차이를 좁히는 과정을 거치게 됩니다. ‘보이지 않는 손’에 의해 균형을 맞추는 것입니다.

2009년 이후 전세가율 상승세가 마냥 계속될 수는 없을 것입니다. 특히 인구가 집중된 수도권에선 더욱 그렇습니다.

수도권 아파트 전세가율이 60%에 육박하면서 역대 최고 수준을 기록하고 있습니다. 하지만 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되면서 전세수요가 매매수요로 돌아서고 있습니다. 매매수요가 늘어 매매가가 상승하면 전세수요는 줄어 전셋값은 하향 안정화될 것입니다.

전세가율이 60%를 초과해서 매매가가 상승한다는 것은 결과적으로 맞는 말이지만 정확한 표현은 아닙니다. 전셋값이 올라 전셋값 급등에 부담을 느낀 고가전세 세입자(대기수요자)가 집값 상승 기대심리로 주택을 구입해야만 매매수요가 늘어 자연스럽게 매매가가 오르는 것입니다.

전세수요 감소와 매매가 상승으로 전세가율은 이르면 올 하반기부터 하락세를 보일 것입니다. 수도권은 60%대에서 향후 50%대까지 하락할 것으로 예측합니다. 전세가율은 결국 균형점에 도달하게 되는 것입니다.

이 말은 역으로 지난 4년간 지속적으로 상승한 아파트 전세가율이 하락하는 시점이 집값 반등시점이라고 봐도 틀림이 없을 것입니다.