매매-전세 1억미만이면 사라(2014년7월)

전세대란에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 7월 들어서자 마자 거래절벽이 왔습니다. 반면 여름 휴가철 비수기임에도 전세수요는 계속돼 물건이 바닥나 있는 상태입니다.

전월세를 사는 세입자가 2013년 여름 가을 전세대란에 어떻게 대처해야 할 것인가?를 정리해봤습니다.

전세대란은 이미 시작됐다

전세대란은 수도권이 국한된 것이 아니라 부산 등 지방에서도 이미 시작됐습니다.

파주 운정신도시 산내마을8단지 월드메르디앙. 단지규모가 1천28가구에 달하는데 7월 중순 전세물건이 1개 있을 정도입니다. 다른 단지도 상황이 크게 다르지 않습니다. 전세물건이 없으니 월세물건마저 기근에 시달리고 있습니다. 

잠실 파크리오. 단지규모가 무려 6천8백64가구에 달합니다. 2008년 8월 입주했습니다. 입주 당시 32평형 전셋값은 2억원에 불과했습니다. 하지만 5년이 지난 지금 6억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 매물이 없으니 매주 1천만~2천만원씩 전셋값이 급등하고 있습니다. 이제 강남에서도 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 80%를 넘어설 날도 머지않았습니다.

부산 아파트 전셋값은 글로벌 금융위기 때인 2008년 말보다 5년만에 53%나 올랐습니다. 매매가가는 하락세인데 올 들어 6월말 현재 전셋값은 0.65% 상승했습니다. 전세가율이 70%를 돌파했지만 매매가는 여전히 하락세입니다.

전세난은 지난 2009년부터 시작됐습니다. 세입자들은 집값이 오르지 않으니 대출받아 집을 사지 않습니다. 집값이 하락세이니 전 재산이나 다름없는 자산을 집에 투자하지 않는 것은 어쩌면 당연합니다. 전세를 살면 최소한 원금 손해는 보지 않으니 일단 전세로 살면서 집값을 관망하고 있습니다.

또한 추가 하락할지도 모를 집을 사게 되면 구입시 보유시에 취득세 재산세 등 각종 세금을 부담해야 합니다. 반면 9억원 고가전세 아파트에 전세를 살더라도 세입자는 세금을 전혀 내지 않으니 폭등하는 전셋값을 감수하고서라도 세입자의 신분(?)을 고수하고 있습니다. 이 때문에 집 있는 사람도 집을 팔고 ‘자발적 세입자’가 되는 경우도 발생하고 있습니다.

낮은 전세자금 대출금리도 전세수요를 부추기고 있습니다. 최고 전셋값의 70%까지, 2억원까지 저리로 전세자금을 대출받을 수 있습니다. 국민은행 등 7개 시중은행의 전세자금대출은 지난 3년간 10배나 급증했습니다. 금리도 4% 안팎에 불과합니다. 따라서 세입자 입장에선 월세나 보증부 월세로 살기보다 전세대출을 받아 전세로 사는 게 유리해 전세물건만 찾고 있습니다.

과거 전세가율이 60% 또는 70%를 넘으면 전세수요가 매매수요로 돌아서 매매가가 상승하고 전세가는 하락해 전세가율이 내려간다는 속설이 있었습니다. 하지만 이런 속설도 이제 통하지 않고 있습니다.

이런 상황에서 민간건설업체의 주택공급물량은 갈수록 줄어들고 있습니다. 주택시장이 장기침체인데다 보금자리주택 공급, 분양가 상한제 등이 주택사업을 위축시켰기 때문입니다.

아파트를 사는 사람이 없으니 주택사업을 해봤자 손해 볼 가능성이 높아 건설사들은 주택사업에 손을 놓고 있는 상태입니다. 이에 따라 주택공급물량이 감소될 수밖에 없겠지요. 공급물량이 감소하니 입주물량이 줄어들고 결국 전세물량도 줄어들어 전세난을 더욱 부추기고 있습니다. 

세입자의 선택은?

집값이 폭락하니 절대로 집은 사지 말라? 폭락한 뒤 집을 사도 늦지 않는다? 만약 이 칼럼을 읽은 부자노트 독자님이 비관주의자라면 폭락한 뒤 집을 사시면 될 것입니다.

하지만 만약 당신이 현실적 낙관주의자라면 다르게 행동해야 할 것입니다. 전셋값은 이미 많이 올랐지만 하반기에도 계속 오를 것입니다. 전세수요가 매매수요로 전환되지 않는다면 전세가율은 강남권도 연내 80%까지 치솟을 것입니다.

2008년 금융위기 이후 가계소득이 줄어들면서 구매력이 떨어지고 집값 기대심리는 바닥에서 벗어나지 못하고 있습니다. 집값 기대심리는 상승세가 시작돼야 살아날 것으로 봅니다.

저는 2012년 12월을 전후해 집값은 바닥을 쳤다고 봅니다. 바닥을 쳤음에도 오히려 전세수요는 늘어나고 매매수요는 정체되면서 상승세가 오지 않아 체감할 수 없는 것입니다. 아니면 전세로 계속 살겠다는 세입자들이 이런 현실을 애써 외면하는지도 모릅니다.

수도권 지역에선 3월 이전에 급매물이 대부분 소진됐습니다. 전셋값은 고공행진하고 물건도 바닥 났구요. 비싼 월세를 선택하느냐, 아니면 전세자금을 대출받아서라도 재계약을 하느냐, 또는 싼 전셋집을 찾아 떠도느냐는 전적으로 세입자가 선택할 문제입니다.

하지만 전세가율이 무한정 오를 수는 없습니다. 시장은 결국 변합니다. 전세가율이 하반기에 수도권도 평균 80%를 넘는다고 예상해봅시다. 여기에 주택공급물량은 갈수록 줄어들고 있습니다. 수도권에서 2기 신도시 입주가 막바지 이르고 재개발 재건축 사업이 표류하면서 아파트 입주물량은 2010년에 정점을 찍은 후 매년 줄어들고 있습니다. 2013년 수도권 입주물량은 2010년의 절반에 불과한 8만6천가구에 그치고 있습니다.

주택공급의 지속적인 감소는 결국 언젠가는 집값 상승을 부추길 것입니다. 언젠가라는 시기는 전셋값 상승이 가팔라 매매가와 차이가 줄어들수록, 그리고 공급물량 감소 후유증이 심화될수록 예상보다 빨리 우리 곁으로 다가올 것입니다.

   

이미 시장에선 매매가와 전셋값 차이가 5천만~6천만 밖에 차이나지 않는 소형 아파트는 전세수요가 매매수요로 전환되고 있습니다. 매매수요자가 급매물만을 찾고 있지만 말입니다.

2013년 가을 이사철 성수기는 전세시장부터 이미 시작됐습니다. 만약 올 가을에 당신이 재계약을 앞둔 세입자라면 어떤 선택을 하겠습니까? 전세금을 올려주고 재계약을 할 것인가? 반전세로? 월세로? 세입자를 고수하겠습니까?

매매가-전셋값 차이가 1억원 미만이라면? and 입주 3년 미만 새 아파트라면? and 호재 등으로 미래가치가 높다면? 과감하게 주택을 구입하라고 권하겠습니다.