중대형시장 살릴 수 있는 리모델링 세대구분 규제완화

 

수직증축 리모델링 세대구분의 의의

 

지난 해 수직증축 리모델링에 대한 법안이 통과되어 오는 4월 25일부터 시행을 앞두고 있다. 이번에 통과된 수직증축 리모델링 법안으로 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층, 14층 이하 아파트는 2개 층을 추가로 증축할 수 있게 되었다.

 또한 세대 수도 15%까지 늘릴 수 있도록 허용되어, 증가한 주택을 일반 분양하면 건축비 부담을 30~35% 줄일 수 있을 것으로 추정하고 있다. 그리고 증축면적도 전용면적 85㎡이하는 최대 40%, 85㎡초과는 최대 30%까지 확대할 수 있다. 특히 85㎡초과 평수는 1세대를 2세대로 세대구분¹⁾ 할 수 있게 되어 관심이 집중되고 있다.

수직증축 리모델링의 법안 통과를 계기로 시장에서는 일단 긍정적 반응을 보이고 있다. 하지만 최근 부동산시장의 침체와 가족 수의 감소 및 관리비 부담 등으로 소형아파트의 인기가 높아가고 있는 상황에서 단순히 면적만 넓혀가려는 수요보다는 세대구분을 통해 임대수익을 기대하는 수요가 더 많을 것으로 예상된다.

 수직증축 리모델링 세대구분을 잘만 활용하면, 주거환경개선과 시장 활성화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 예상 된다. 특히 그 동안 부동산 침체로 외면 받아오던 중대형아파트 시장이 살아날 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.

  

수직증축 리모델링을 통한 세대구분의 활용 방안

 

이번 법안에서는 85㎡초과 평수에 대해 1세대를 2세대로 세대구분 할 수 있게 한 점이 특징적이다. 수직증축 리모델링의 세대구분을 통해 증가한 부분을 전월세를 놓을 수 있는 부분임대 아파트로 공급하게 되면, 정부로서는 1~2인 가구 증가에 따른 소형주택 수요를 충족시킬 수 있고, 집주인의 입장에서는 전월세 임대수입을 얻을 수 있다.

아래에서는 85㎡초과 평수에 대해 세대구분을 할 수 있는 법안을 바탕으로 구조변경에 대한 규제가 없다는 가정 하에 중대형아파트의 대표적인 3가지 유형에 대한 활용 방안을 전망해 보기로 한다.

  

○ 전용면적 85㎡초과 (전용 26평)

 

전용면적 85㎡초과(전용 26평)의 경우에는 수직증축 리모델링을 통해 최대 34㎡(약 10평)를 넓힐 수 있어, 사업 후에는 최대 119㎡(전용 36평)까지 확장이 가능하다.

그러나 주택소형화 추세에서 단순히 면적을 넓혀가려는 수요보다는 증가면적 34㎡(약 10평)를 세대구분 하여 부분임대로 활용하려는 수요가 더 많을 것으로 생각된다.

 이 평형의 경우 집주인이 거주하는 면적은 그대로 둔 채, 증가한  34㎡(약 10평)를 원룸형으로 만들어 전월세를 놓을 수 있는 가장 일반적인 형태로의 활용이 가능하다.

 

 ○ 전용면적 114㎡ (전용 35평)

 

전용면적 114㎡(전용 35평)의 경우에도 수직증축 리모델링을 통해 최대 34㎡(약 10평)를 넓힐 수 있어, 최대 148㎡(전용 45평)까지 확장이 가능하다.

 이 평형의 경우에도 단순히 평수를 넓혀가려는 수요는 많지 않을 것이다. 대신 집주인의 살던 114㎡(35평) 공간은 그대로 유지한 채 증가한 면적 34㎡(약 10평)를 임대를 놓을 수 있게 세대구분 하면 될 것이다.

 또한 가족 수가 적은 경우에는 집주인의 주거공간을 85㎡(25평)로 줄이고, 대신 임대부분을 60㎡(20)의 투룸형으로 만들면 수요가 많은 2~3인용 가구를 대상으로 하는 전월세 시장에서 유용하게 활용할 수 있을 것이다.

  

○ 전용면적 130㎡ (전용 40평)

 

전용면적 130㎡(전용 40평)이상의 경우 수직증축 리모델링을 통해 최대 34㎡(약 10평)를 넓힐 수 있어, 최대 164㎡(전용 50평)까지 확장이 가능하다.

 이 평형의 경우에도 단순히 면적을 넓혀가는 수요는 거의 없을 것으로 예상되지만, 다른 평형에 비해 활용도가 가장 다양하다.

 이 평형은 집주인이 사용하던 전용면적 130㎡(40평형)은 그대로 두고, 증가한 34㎡(약 10평)를 원룸형으로 만들어 부분임대 할 수 있다.

 또한 기존에 집주인이 살던 공간을 100㎡(약 30평)로 줄이고, 부분임대 아파트를 투룸형 60㎡(약20평) 구조로 만들어도 된다.

 그리고 집주인이 살던 공간을 85㎡(25평)로 줄이고, 부분임대 아파트를 85㎡(25평) 구조 2개로 만들어도 된다.

이처럼 수직증축 리모델링 세대구분을 잘만 활용하면 면적이 넓은 대형평수 일수록 활용도가 높으며, 이를 통해 그 동안 시장에서 냉대 받던 중대형아파트에 대한 수요가 증가 할 것이다.

  

<표> 중대형아파트의 수직증축 리모델링 세대구분을 통한 활용 방안   

(주) 활용가능 세대구분 유형은 구조변경에 대한 규제가 없다는 가정하에 세대구분을 통해 활용 가능한 구조를 예상한 것임

 
중대형시장 활성화를 위한 세대구분 규제 완화와 선결 과제

 

그러나 중대형시장의 활성화를 위해서는 세대구분 관련 규제를 좀 더 완화시키고, 그에 동반하여 나타날 수 있는 문제점도 대책을 세워야 할 것이다.

 첫째, 주택법시행령 제2조의 3에서는 세대구분형 공동주택은 주택단지 공동주택 전체 호수의 3분의 1을 넘지 못하게 규제하고 있다. 따라서 이 규제를 완화시켜 전체 호수가 1:1 비율로 세대구분 할 수 있도록 규제를 완화 해 주면 중대형 시장은 확실히 살아 날 수 있을 것이다.

 둘째, 세대구분을 할 경우 다양한 구조로 활용이 가능하게 규제를 풀어 주어야 한다. 위에서 중대형아파트의 대표적인 3가지 유형에 대해 규제가 없다는 가정 하에 활용 방안을 살펴보았다. 그러나 규제가 있을 경우 위에서 검토한 다양한 구조의 세대구분이 불가능 할 수 있다. 따라서 위에서 검토한 구조뿐만 아니라 다른 구조로의 세대구분이 가능하게 규제를 풀어 주어야 한다.

특히, 국토부가 지난 2012년 5월 14일 발표한 '세대구분형(멀티홈) 아파트에 대한 사업계획승인 지침' 에 의하면 임차가구의 수는 전체세대 수의 1/3을 초과하지 않아야 하고, 임차가구의 총면적(전용)도 전체세대 총면적(전용)의 1/3을 초과하지 않아야 한다는 규제를 풀어 주어야 중대형시장이 활성화 될 수 있을 것이다.

 다만, 세대구분에 대한 규제를 완화할 때에는 반드시 인구증가에 따른 과밀문제와 주차공간 부족문제 등이 선결되어야 한다. 즉, 세대구분으로 인구와 차량이 필연적으로 증가하기 때문에 도로혼잡, 주차장 부족, 편의시설 및 공공시설 등의 부족문제가 발생할 수 있다. 따라서 이에 대한 해결방안을 찾아 대책을 세운 후에 규제완화를 하는 것이 바람직 할 것이다.

1) 1채의 공동주택을 2세대로 가구 분할하는 것을 말하며, 세대구분, 가구분할 등의 용어로 사용되고 있으나, 주택법에서 세대구분형 공동주택으로 표현하고 있어 여기에서는 세대구분으로 통일함