[2013년1월5주 마켓워치] 재건축 상승세로 서울 반등

노원구, 세입자 매매수요 전환 늘어나

 

1월 하순 들어서도 매수자의 관망세로 거래가 부진하다. 하지만 둔촌주공 재포주공 등 재건축 호재가 있는 단지들은 일제히 반등세로 돌아서 1월 중순이전보다 호가가 최소 2천만원 이상 올랐다. 설 연휴 이후 집값은 어떻게 될까?

 

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2013년 1월 25일부터 1월 31일까지 아파트 값을 조사한 결과 주간 매매가 변동률은 서울 0.03%, 신도시 -0.04%, 경기 -0.02%를 기록했다. 서울만 플러스 변동률을 보였다. 강남 재건축 단지 상승세 때문이다. 지방 5대 광역시는 가격 변동이 없다. 전셋값 변동률은 서울 0.02%, 신도시 0.18%, 경기 0.04%, 5대 광역시 0.03%로 수도권 신도시 상승폭이 컸다.

 

 

1월 마지막 주인 1월 다섯째 주 시황은 매매시장의 경우 거래 부진이 계속됐다. 별다른 호재가 없는 대부분의 단지에서 급매물에 대한 문의는 있으나 관망세가 계속되고 있다. 다만 노원구 상계동 중계동 등 전세비율이 높은 단지에서 매매수요로 전환되는 경우가 늘어나고 있다.

 둔촌주공 개포주공 가락시영 등 이른바 ‘강남 재건축 빅3’는 종상향 등 호재로 인해 호가가 뛰고 매수문의도 늘고 있다. 그러나 매도자 매수자간 가격 차이가 커 거래로는 이어지지 못하고 있다. 목동도 비슷한 분위기.

 

전세시장은 전세예약 사태가 범강남권에서 경기권으로 확산되는 분위기다. 서초 강남 송파에 이어 판교 분당 부천상동 용인상현 등 경기권에도 전세물량이 절대 부족한 상황이다. 동판교 봇들4단지의 경우 전세물건이 나오기가 무섭게 거래돼 예약을 해야 할 정도다. 융자 없는 전세물건이 24평형은 3억4천만원, 29평형은 3억7천만원, 33평형은 3억8천만원선에 계약되고 있다.

 

움츠린 개구리, 새 정부 규제완화책 기다린다

 

벌써 2월 4일이 입춘이다. 봄을 맞이할 준비를 하라는 의미다. 주택시장에도 봄은 올까?

 

대통령직 인수위원회가 새 정부 출범 직후 발표될 부동산시장 정상화 대책으로 양도세 중과 폐지 및 한시적 면제, 총부채상환비율(DTI) 규제 완화, 종합부동산세 부담 완화 등을 검토중이다. 또 단발성 대책을 여러 번 남발하기보다는 효과가 극대화될 수 있도록 동시다발적으로 시행해야 한다는 의견을 박근혜 대통령 당선인에게 전달할 예정이다.

 

인수위에 따르면 박 당선인이 지난 27일 전월세에만 수요가 집중되는 비정상적인 주택시장을 정상화할 방안을 연구하라고 지시함에 따라 인수위는 각종 부동산시장 규제책을 완화할 수 있는 방안을 마련해 보고할 예정이다. 인수위는 먼저 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지하거나 양도세를 한시적으로 면제하는 방안, 다주택자들이 내놓는 주택에 대해 상속세 증여세를 감면하는 방안 등을 논의할 예정이다.

 

주택담보대출 한도를 늘려주기 위해 금융기관의 DTI 규제를 완화하거나 은행 자율로 전환하는 방안도 검토될 전망이다. 종합부동산세를 추가로 완화하고 장기적으로 재산세로 전환하는 방안도 검토중이다. 이어 분양가 상한제 폐지, 내집마련을 지원하기 위해 국민주택기금으로 지원하는 주택구입자금 대출금리 추가 인하, 생애최초주택 구입자에 대한 취득세 면제 등도 거론되고 있다.

 

전국 아파트 전세가율, 65% 넘었다

 

한국감정원이 1월 전국주택가격동향을 조사한 결과 전국 주택의 매매가 대비 전셋값 비율이 평균 59.4%를 기록했다. 전달(59.1%)보다 소폭 증가했다.

 지역별로는 서울 인천 경기 등 수도권 57.1%, 지방 61.5%로 나타났다. 주택 유형별로는 아파트 65.4%, 연립주택 61.3%, 단독주택 42.6% 순으로 나타났다.

 

이번 조사에 따르면 1월 한달간 전국 주택 가격은 지난달보다 0.26% 하락했다. 지난해 같은 달에 비해서는 1.93% 떨어졌다. 지역별로는 서울 등 수도권이 0.54% 하락했고 지방은 0.01% 상승했다. 전국 177개 공표지역 중 123 곳이 떨어졌고 51곳은 상승했다. 3개 지역은 보합세를 보였다.

 

인천(-0.64%) 경기(-0.53%), 서울(-0.51%) 등 수도권과 전북(-0.45%) 등이 하락세를 주도했다. 반면 정부부처 이전효과와 지방산업단지 이주수요 등으로 세종(0.81%), 대구(0.56%), 경북(0.34%), 충남(0.27%) 등은 강세를 보였다.

 

가계빚 줄이면 집값이 오른다?

 

미국과 영국이 글로벌 금융 위기로 주택가격이 폭락했다가 최근 반등했다. 가계 부채가 과거에 비해 크게 줄어들었기 때문으로 분석됐다.

 

LG경제연구원이 최근 발표한 ‘세계 주택가격 소폭 반등-가계 부채 늘어난 나라는 회복 지연’ 이란 보고서에 따르면 미국은 2007년~2012년 사이 가계 부채가 가처분소득에서 차지하는 비중이 129%에서 112%로 줄었다. 이렇게 가계의 채무 조정이 진행되면서 주택가격이 저점을 찍었고, 2012년 상반기부터 회복세를 보이고 있다. 영국도 가계 부채 비중이 2007년 가처분소득 대비 153%로 높았지만 2007~2011년 사이 15% 포인트 떨어졌다.

 반대로 주택가격이 하락세를 벗어나지 못하는 나라의 공통점은 가계 부채의 조정이 이뤄지지 않거나 오히려 가계 부채 비중이 늘어났다는 점이다. 아일랜드는 2006년 190%에서 지속적으로 상승, 2011년에는 206%에 이르렀다. 스페인 역시 같은 기간 111%에서 125%로 상승했다.

 

보고서는 우리나라 주택가격 전망은 밝지 않다고 내다봤다. 국내 가계 부채는 금융 위기 이후 급증했다. 2005년에서 2011년 사이 연평균 9.5%씩 늘어나 주택가격 상승률 4.6%를 크게 넘어섰다. 2012년 우리나라 가계부채 비중은 134%로 OECD 평균을 크게 웃돌고 있다.